Beräkning av tomträttsavgäld
Tomträttsavgälden – så kallad markhyra – bestäms i avtal mellan tomträttshavaren och upplåtaren för en viss på förhand bestämd period, ofta 10 år. Kan parterna inte enas om avgälden får den bestämmas av domstol. I jordabalken regleras inte frågan om hur en tomträtts avgäld ska bestämmas mer specifikt än att den ska grundas på markvärdet och villkoren i tomträttsavtalet. I förarbetena nämns att avgälden ska motsvara en skälig avkastning på markvärdet. I tidigare praxis har fastslagits att avgäldsräntan ska motsvara en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden med ett tillägg för att kompensera för markvärdesstegringen under avgäldsperioden (triangeleffekt). Domstolarna har konsekvent tillämpat en avgäldsränta på 3 %.
HD har nu i mål T 3706-23 meddelat prövningstillstånd i fråga om omprövning av tomträttsavgälden för en fastighet med flerbostadshus i Stockholms innerstad. Bostadsrättsföreningen som utgör tomträttshavare har argumenterat för att den allmänna långsiktiga realräntan är betydligt lägre än 3 %. Målet inkom till underrätten under 2020 då räntorna var betydligt lägre än de är idag, och i Mark och miljööverdomstolen ansågs det styrkt att den långsiktiga realräntan var -1,5 %. Trots det ansåg inte domstolen att det fanns skäl att frångå etablerad praxis, och tomträttsavgälden bestämdes i målet till 3 %. Frågan är nu om HD återigen kommer fastslå avgäldsräntan till 3 %, eller om förändring är på gång.
Möjligheten till uppsägning av tomträttsavtal
Tomträtter utgör långsiktiga upplåtelser av mark och kan enbart under särskilda omständigheter bringas att upphöra. I jordabalken framgår att upplåtaren kan säga upp en tomträtt till upphörande enbart om det är av vikt för markägaren att marken används för bebyggelse av annan art eller på annat sätt än tidigare. Uppsägningar av tomträttsavtal är ovanliga och det saknas helt praxis från HD kring vilka skäl som kan godtas och vilka krav som i övrigt kan ställas vid en uppsägning.
HD har i mål T 3537-23 meddelat prövningstillstånd i fråga under vilka förutsättningar en fastighetsägare får säga upp ett tomträttsavtal till upphörande. Målet, som Real tidigare rapporterat om, handlar om en tomträtt avseende garagelänga i Björkhagen som sagts upp av Stockholms stad för att möjliggöra uppförande av bostadshus. Mark- och miljööverdomstolen kom fram till att uppsägningen kunde godtas även om kommunen inte hade fattat något formellt beslut om ändrad markanvändning. Vi på Real ser nu fram emot att målet prövas i högsta instans.
Giltighet av vissa avtalsvillkor i tomträttsavtal
Av jordabalken följer att det vid tomträttens upphörande åligger fastighetsägaren att lösa byggnader på tomten, något som dock parterna kan avtala bort under vissa omständigheter. I övrigt nämner lagtexten inget särskilt om vad parterna får avtala kring i samband med tomträttens upphörande.
HD har i mål T 2603-23 meddelat prövningstillstånd där dessa frågor aktualiseras. I målet hade ett tomträttsavtal för parkeringsändamål i Göteborg sagts upp till upphörande. Parterna var överens om att kommunen inte hade någon skyldighet att lösa det parkeringsdäck som tomträttshavare uppfört. Dock fanns i tomträttsavtalet en bestämmelse som innebar att tomträttshavaren vid upphörande skulle lämna tomten avröjd, och att tomträttshavaren annars fick avröja tomten på tomträttshavarens bekostnad. Föreningen som utgjorde tomträttshavare menade att villkoret var ogiltigt eftersom det avviker från jordabalkens regler om tomträtter. Både tingsrätt och hovrätt fann att det saknades hinder mot avtalsvillkoret och avslog föreningens yrkande. Frågan får nu sin slutliga prövning i HD.
Mobil: Erik Wessberg: +46 (0)72 588 35 99, Jesper Hjelm: +46 (0)70 142 34 14.
Email: ew@realadv.se, jh@realadv.se