Nyheter

Här har vi samlat våra senaste artiklar, pressmeddelanden och nyhetsbrev.

Tillbaka

MÖD godtog Stockholms stads uppsägning av tomträtt i Björkhagen

År 2015 sade Stockholms stad upp tomträtten tillhörande en ekonomisk förening i Björkhagen i Stockholm för att möjliggöra exploatering av marken för bostadsbyggande. Uppsägningen klandrades av föreningen som bland annat anförde att staden saknade tillräckliga skäl för uppsägningen. I april i år meddelade Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) att uppsägningen var giltig (mål F 15073-21). Domen har nu överklagats till Högsta domstolen.

I slutet av 2015 sade staden upp tomträttsavtalet till upphörande den 1 januari 2018 med motiveringen att det fanns behov att använda tomten för bostadsändamål. En tomträtt är en upplåtelseform av mark på obestämd tid där tomträttshavaren betalar en årlig avgäld (s.k. markhyra) för att använda tomten för det ändamål som anges i tomträttsavtalet. Tomträtter kan sägas upp till utgången av vissa på förhand bestämda perioder, normalt mellan 20 och 60 år långa. Uppsägning får dock ske enbart under vissa förutsättningar. När Stockholm stad sade upp en tomträtt i Björkhagen angavs som skäl för uppsägningen den besvärliga bostadssituationen med stort nybyggnadsbehov i Stockholmsområdet och att fastigheten bedömdes passa väl för bostadsbyggande. MÖD har nu meddelat dom i frågan om uppsägningen var tillåten och fann att så var fallet.

Den aktuella tomträtten uppläts 1957 av Stockholms stad till en ekonomisk förening för uppförande av en garagelänga som skulle tillgodose näraliggande bostäder med parkeringsplatser. Föreningen klandrade uppsägningen på flera grunder, bland annat eftersom föreningen menade att det saknades tillräckliga skäl för uppsägningen.

Den centrala frågan i MÖD var om det var av vikt för staden att använda fastigheten för bostadsändamål i stället för garageändamål. Domstolen inledde med att konstatera att behovet av bostäder i Stockholm var stort, varefter domstolen övergick till att bedöma om staden visat att det vid tidpunkten för uppsägningen funnits tillräckligt konkreta planer på ändrad markanvändning. Domstolen uttalade att det inte kunde krävas att en ny detaljplan hade antagits vid tidpunkten för uppsägningen, men att det måste funnits ett underlag som visat att planläggningen av den ändrade markanvändningen påbörjats och att det fanns rimliga möjligheter att slutföra planarbetet inom en inte allt för oviss framtid.

Vid tidpunkten för uppsägningen fanns endast en samrådshandling till planprogram för ett större område. Fastigheten utpekades som en del av de tilltänkta utvecklingsområdena först i en version av planprogrammet som publicerades efter uppsägningen. Även om vissa kontakter mellan exploateringskontoret och stadsbyggnadskontoret förekommit, saknades ett kommunalpolitiskt ställningstagande om ändring av den aktuella detaljplanen vid tidpunkten för uppsägningen. Majoriteten i MÖD ansåg trots detta att kommunen visat att det vid tidpunkten för uppsägningen fanns tillräckligt konkreta planer på ändrad markanvändning samt att det fanns fog för bedömningen att fastigheten skulle behöva tas i anspråk inom den efterföljande 20-årsperioden. Slutligen ansåg majoriteten att stadens intresse av att kunna bygga bostäder på marken vägde tyngre än föreningens intresse av att behålla garageplatserna. Uppsägningen ansågs därför vara giltig. En domare var skiljaktig och menade att staden inte presenterat tillräckligt underlag för att det skulle vara möjligt att göra en bedömning av troligheten att ny detaljplan skulle kunna antas och vinna laga kraft.

Kommentar

Domen ger uttryck för en något mindre restriktiv tillämpning av reglerna om uppsägning av tomträtter än vad som förekommit i underrättspraxis. Majoritetens domskäl får förstås som att det vid uppsägningstidpunkten inte krävs att planarbetet resulterat i något formellt kommunalpolitiskt ställningstagande. Det är tillräckligt att det inom kommunens förvaltning funnits någorlunda konkreta planer på att ändra markanvändningen för den berörda fastigheten och att det funnits förutsättningar för kommunens bedömning att marken skulle behöva tas i anspråk för den ändrade användningen.

Domen har överklagats till Högsta domstolen, som ännu inte fattat beslut i frågan om prövningstillstånd. Vi anser att det fortsatt finns behov av klargörande kring hur pass konkreta och nära förestående fastighetsägarens planer på ändrad markanvändning behöver vara, samt hur avvägningen mellan fastighetsägarens och tomträttshavarens intressen ska göras. Med hänsyn till behovet av förutsebarhet om tomträttsupplåtelsers bestånd samt att detaljplaneändringar är en reglerad politisk process är det enligt vår uppfattning olämpligt att nöja sig med tjänstemäns planer på ändrad markanvändning som vid uppsägningstidpunkten saknar någon form av politisk förankring. Vår förhoppning är därför att Högsta domstolen tar upp målet till prövning.

För mer information om avgörandet, vänligen kontakta: Tom Hofset, Partner eller Erik Wessberg, Associate.

Mobil: Tom Hofset: +46 (0)72 588 19 93, Erik Wessberg: +46 (0)72 588 35 99

Email: th@realadv.se, ew@realadv.se