Bakgrund
Tomträtter utgör långsiktiga upplåtelser av mark på viss tid och är den upplåtelseform som närmast liknar ägande av en fastighet. Fastighetsägaren erhåller ersättning i form av en årlig avgäld och tomträttshavaren äger i sin tur rätt att förfoga över fastigheten och uppsägning kan enbart ske i samband med avtalsperiodsutgång. I jordabalken framgår att upplåtaren enbart kan säga upp en tomträtt till upphörande om det är av vikt för fastighetsägaren att marken används för bebyggelse av annan art eller på annat sätt än tidigare. Vid sådan uppsägning är huvudregeln att fastighetsägaren ska lösa byggnader tillhörande den tidigare tomträttshavaren.
Tomträttsfrågor har den senaste tiden varit i fokus för Högsta domstolen, och vi har tidigare rapporterat om tre prövningstillstånd som beviljats avseende beräkning av tomträttsavgäld, uppsägning av tomträttsavtal respektive giltigheten av avtalsvillkor i sådana avtal.¹ Medan vi fortfarande väntar på ett avgörande kring beräkningen av tomträttsavgäld, har Högsta domstolen nu klargjort viktiga aspekter gällande upplåtarens möjlighet att säga upp tomträttsavtal samt giltigheten av vissa avtalsvillkor.
Utfallen
Uppsägning
Det första målet handlar om en tomträtt avseende en garagelänga i Björkhagen som sagts upp av Stockholms stad för att möjliggöra uppförande av bostadshus.
Högsta domstolen börjar med att konstatera att det vid tomträtter rör sig om långa avtalsperioder, vilket medför att fastighetsägarens behov att förfoga över fastigheten inte behöver stå inför omedelbart förverkligande. För de fall där fastigheten inte behöver tas i anspråk förrän i anslutning till utgången av en ytterligare avtalsperiod, ska dock detta beaktas vid intresseavvägningen. Mot bakgrund av detta ansåg Högsta domstolen att det vid uppsägningen inte kan ställas något krav på att det föreligger en mer detaljerad planering rörande fastighetens framtida användning, utan att det räcker att fastighetsägaren presenterar underlag som på ett tillfredsställande sätt visar att det föreligger ett behov av att under den kommande perioden ta fastigheten i anspråk för det ändamål det är fråga om.
Slutligen konstaterar Högsta domstolen att det utan tvekan finns ett behov av bostäder i kommunen, att kommunen påbörjat arbete med att ta fram ett planprogram, och att kommunen efter uppsägningen tagit initiativ till att påbörja detaljplanläggning. Högsta domstolen ansåg att användandet av fastigheten är tillräckligt nära förestående och att kommunens intresse väger betydligt tyngre än föreningens, varför uppsägningen av tomträtten var giltig.
Giltighet av avtalsvillkor
I det andra målet som Högsta domstolen avgjorde rörde det sig om ett tomträttsavtal för parkeringsändamål i Göteborg som sagts upp till upphörande. Parterna var överens om att kommunen inte hade någon skyldighet att lösa det parkeringsdäck som tomträttshavare uppfört. Dock fanns i tomträttsavtalet en bestämmelse som innebar att tomträttshavaren vid upphörande skulle lämna fastigheten avröjd, vilket tomträttshavaren motsatte sig.
Högsta domstolen konstaterade att fastighetsägaren som huvudregel är lösenskyldig avseende byggnader på fastigheten, men att denna huvudregel inte är utan undantag. I fallet där tomträtten avser annat än bostadsbebyggelse kan parterna komma överens om att det inte alls eller endast i begränsad omfattning ska föreligga en lösenskyldighet.
Kommentar
Tomträttsdomarna får anses försätta tomträttshavare i något sämre ställning än tidigare. Det första avgörandet bekräftar att en detaljplaneprocess inte formellt behöver ha inletts för att uppsägning av en tomträtt ska kunna ske, utan att det räcker att kommunen har någorlunda konkreta planer på ändrad markanvändning, främst för att bygga bostäder. Det andra avgörandet bekräftar att bred avtalsfrihet råder i tomträttsavtal och att vissa åtaganden som med tiden kan anses blivit betungande för tomträttshavaren ändå kan göras gällande så länge åtagandet inte strider mot någon bestämmelse i jordabalken. Avgörandena bör beaktas av tomträttsägare av fastigheter som används för annat än bostadsändamål och där avtalsperioden närmar sig sitt slut.
För mer information om avgörandena, vänligen kontakta Erik Wessberg, Associate eller Jesper Hjelm, Associate.
Mobil: Erik Wessberg, +46 (0)72 588 35 99, Jesper Hjelm, +46 (0)70 142 34 14.
Mejl: ew@realadv.se, jh@realadv.se.
¹ (https://www.realadvokatbyra.se/newsletter/nr-2-2024/tomtrattspraxis-pa-ingang/)