Nyheter

Här har vi samlat våra senaste artiklar, pressmeddelanden och nyhetsbrev.

Tillbaka

REAL barometern – 2025 blev ett år av normalisering – vad väntar 2026?

Efter två år av avvaktan och krishantering präglades 2025 av en tydlig normalisering på den svenska fastighetsmarknaden. Transaktionsvolymerna ökade, aktiviteten återvände – och inför 2026 väcks frågan om marknaden står inför ett bredare uppsving eller om osäkerheten fortsatt sätter ramarna.

Nytt år och dags för ny barometer

Transaktionsvolymen 2025 landade på 171,2 miljarder kronor, en rejäl ökning från 2024 års nivå på 127 miljarder och nästan en fördubbling jämfört med 2023 års nivå. För att sätta detta i lite perspektiv är transaktionsvolymen 2025 dock under det tioåriga snittet. Anledningen till den relativt modesta transaktionsvolymen historiskt sett antas främst vara den substansrabatt (dvs. att aktiekursen är lägre än bolagets underliggande fastighetsvärde) som noterade fastighetsbolags aktier handlas med. Det saknas helt enkelt ekonomiska incitament för de noterade bolagen att förvärva ytterligare fastigheter.

Ett år av normalisering

För byråns del innebar dock året 2025 en tydlig övergång från ”krisjuridik” med arbete rörande hyresgästers rekonstruktioner och konkurser till mera normala fastighetstransaktioner och utvecklingsprojekt. Ett flertal portföljaffärer gjordes också under året så kanske finns det skäl till att anta att vi är tillbaka till ett transaktionsklimat med ”portföljpremier”. Anledningen till denna återhämtning är dock inte helt lättförklarad. Omvärldsläget har kanske aldrig varit osäkrare med fortsatt krig i Ukraina och med ett Ryssland som bedriver hybridkrig mot NATO samtidigt som Trump hotar annektera sina allierade. Någon återgång till den extrema lågräntemiljö vi såg före 2022 är det inte heller fråga om utan STIBOR 3 mån tycks ha stabiliserats runt 2 % och den 5-åriga swapräntan på ca. 2,5 %. Vad beror då denna ökade aktivitet på? Kanske kan en del förklaras i det stabilare ränteläget och god tillgång till finansiering. Flera bedömare i branschen jag pratat med ger dock en alternativ och mer mänsklig förklaring, nämligen ”tristess” hos investerarna. Man har helt enkelt blivit trött på att bara förvalta befintligt bestånd och bedömer att nu är läget att antingen köpa på sig mer eller sälja. En annan anledning kan vara att investeringshorisonten för vissa fonder är nådd och att man därmed ”måste” sälja.

Marknadssignaler inför 2026

Hur blir då 2026? Börsåret har börjar starkt med stockholmsbörsen i skrivande stund upp nära 4 % sedan årsskiftet och fastighetsindex upp 1,5 %. Börsen brukar ligga före den privata marknaden vilket möjligen är en signal om fortsatt ökat intresse för att investera i fastigheter. Stärkt av detta och med stora skygglappar för omvärldsläget kommer här prognosen för 2026:

  • Transaktionsvolymen fortsätter öka och går över 200 miljarder för första gången sedan 2022.
  • Substansrabatten för de noterade fastighetsbolagen minskar och övergår till premier vilket driver på den ökade volymen.
  • Fler och större portföljaffärer där utländska köpare i allt större uträckning är på köpsidan.
  • Ingen förändring i intresset för olika segment utan bostäder, logistik och lättindustri är fortsatt hett medan handel (undantaget lågpris och livsmedel) och kontor är kallt.
  • Ökat intresse för ombildningar av fastigheter från hyresrätt till bostadsrätt där allt fler fastighetsägare försöker dra nytta av prisskillnaderna på kommersiella fastigheter jämfört med bostadsrätter. Detta innebär även ett ökat intresse för förvärv av bostadsfastigheter med konverteringspotential.