Nyheter

Här har vi samlat våra senaste artiklar, pressmeddelanden och nyhetsbrev.

Tillbaka

Byggnad under mark – vad gäller enligt plan- och bygglagen?

Underjordiska byggnader som garage, källare och andra konstruktioner under markytan fyller en viktig funktion, särskilt i tätbebyggda områden där utrymmet ovan markytan är begränsat. Men hur ska planbestämmelser tillämpas på underjordiska byggnader? En färsk dom från Svea hovrätt ger vägledning i frågan.

I en dom från oktober 2025 i mål nr P 4362-25 hade Mark- och miljööverdomstolen att ta ställning till en bygglovsansökan avseende ett underjordiskt garage. För den berörda fastigheten gällde en stadsplan från 1937 med bestämmelser om minsta avstånd mellan fastighetsgräns och byggnader samt mellan byggnader. Enligt bygglovsansökan skulle garaget uppföras närmare fastighetsgränsen och huvudbyggnaden än vad stadsplanen tillåter för byggnader.

En första fråga som domstolen behövde ta ställning till var om det underjordiska garaget skulle anses utgöra en byggnad i den betydelse att avståndsbestämmelserna i stadsplanen var tillämpliga på bygglovsansökan. I det aktuella målet omfattades fastigheten av en stadsplan från år 1937. Stadsplanen ska enligt övergångsbestämmelserna gälla som detaljplan, antagen med stöd av den äldre plan- och bygglagen (ÄPBL). Mark- och miljööverdomstolen konstaterade att termen ”byggnad” saknade definition i ÄPBL. Med stöd av förarbetena kom Mark- och miljööverdomstolen fram till att användningen av termen byggnad i ÄPBL även omfattar konstruktioner av tak och väggar som människor kan uppehålla sig i och som ligger under mark. Det underjordiska garaget utgjorde således en byggnad och behövde därför vara förenlig med planens avståndsbestämmelser.

En praktisk fråga som uppstår är hur avstånd ska mätas när byggnaden ligger under mark. Ska avståndet mätas från eventuella ventilationsöppningar eller andra delar som sticker upp, eller från själva konstruktionen under mark?

Mark- och miljööverdomstolen hänvisar till tidigare rättsfall där vägledning har hämtats från mätregler i standarden SS 21054:2020, varvid byggnadsdelar som enligt standarden ska anses vara mätvärda vid beräkningen av byggnadsarean även ska beaktas vid bedömningen av vilken punkt på byggnaden som ska utgöra utgångspunkt för mätningen av avstånd till gräns eller annan byggnad.

Mark- och miljööverdomstolen konstaterar att för underjordiska byggnader får avståndet bedömas utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet. I det aktuella fallet framgick det av handlingarna att det underjordiska garaget skulle avskiljas från omgivande jordmassor genom vertikala väggar som skulle placeras parallellt med gatan respektive tomtens huvudbyggnad. Avståndet skulle därför mätas från dessa väggar. Detta innebär att de vertikala väggarna som avgränsar den underjordiska konstruktionen utgör mätpunkter för avstånd – precis som för byggnader ovan mark.

Domstolen konstaterade att garaget således skulle placeras närmare gatan och huvudbyggnaden än vad planen tillät och att avvikelserna var för stora för att bygglov skulle kunna beviljas.

Sammanfattning

Som fastighetsägare är det viktigt att ta med sig att även underjordiska byggnader omfattas av samma planbestämmelser som byggnader ovan mark. Avstånd till gränser, gator och andra byggnader ska mätas från byggnadens faktiska väggar under mark, och bedömningen görs från fall till fall beroende på konstruktionens utformning.

För mer information om domen, vänligen kontakta Tom Hofset, Partner eller Vendela Edström, Associate.

Mobil: Tom Hofset, +46 (0)72 588 19 93, Vendela Edström, +46 (0)72 588 54 28.

Mejl: th@realadv.se, ve@realadv.se.