Omständigheterna i målet

En byggnadsnämnd beslutade att ta ut en byggsanktionsavgift av en bostadsrättsförening för att en föreningsmedlem hade gjort ingrepp i en bärande vägg utan startbesked. Föreningen överklagade beslutet och anförde att avgiften inte skulle påföras föreningen då den inte hade haft insyn i åtgärden. Föreningen hade endast godkänt förändringen av planlösningen och stadgarna ålade inte föreningen något annat ansvar hänförligt till åtgärden. Föreningen menade vidare att den i praktiken skulle åläggas ett närmast strikt ansvar för medlemmars överträdelser om avgiften påfördes föreningen, vilket den menade skulle medföra orimliga konsekvenser. Byggnadsnämnden menade dock att byggsanktionsavgiften kan riktas mot antingen föreningen i egenskap av fastighetsägare eller medlemmen som utförde åtgärden, utan att valet mellan dessa behöver motiveras. Vidare betonade byggnadsnämnden att föreningen hade godkänt åtgärden och därför kunnat förutse omständigheten till grund för avgiften. Enligt byggnadsnämnden påverkas inte heller ansvaret enligt plan- och bygglagen av föreningens stadgar.

Rättsliga utgångspunkter

Anmälan krävs för byggåtgärder som inte kräver lov och exempelvis berör bärande delar i en konstruktion. Om åtgärden har påbörjats innan startbesked har meddelats kan en byggnadsnämnd ta ut en byggsanktionsavgift av någon av fastighetsägaren, den som begick överträdelsen eller den som gynnats av överträdelsen. En adressat behöver i linje med lagtexten inte vara medveten om överträdelsen för att erläggas att betala byggsanktionsavgiften för densamma.

En adressats medvetenhet om överträdelsen kan dock påverka lämpligheten av att rikta byggsanktionsavgiften mot denne. Detta är av betydelse då det finns en möjlighet för kommunen att efterge krav på byggsanktionsavgift om denna anses oskälig vilket kan vara fallet om den avgiftsskyldige inte har haft möjlighet att agera på ett sätt som skulle motverka överträdelsen. Vidare får byggsanktionsavgifter sättas ned om avgiftens storlek inte står i rimlig proportion till överträdelsen.

Bedömning i målet

Länsstyrelsen och mark- och miljödomstolen menade att sanktionsavgiften inte kunde riktas mot föreningen. Enligt länsstyrelsen borde en fastighetsägares ansvar begränsas till situationer då denne har utfört åtgärden eller har gynnats av att åtgärden utfördes. Mark- och miljödomstolen menade att det vore oskäligt att påföra föreningen avgiften då den inte har åtagit sig att medverka till åtgärden på något sätt.

MÖD belyser att systemet med byggsanktionsavgifter bygger på ett strikt ansvar för de uppräknade adressaterna. En adressat kan sedan, i ett andra led, undgå ansvar att erlägga byggsanktionsavgiften om det anses som oskäligt. MÖD konstaterar att föreningen hade informerats om åtgärdens innebörd, samt att ingrepp i bärande delar i allmänhet är förenade med risker. Slutligen belyser MÖD att det offentligrättsliga ansvaret enligt plan- och bygglagen gäller oavsett vad som framgår i stadgar eller andra överenskommelser mellan enskilda. Byggsanktionsavgiften kunde därför påföras föreningen och det saknades anledning att sätta ned beloppet.

Kommentar

Utfallet i målet medför att fastighetsägare i regel alltid måste vara redo att betala byggsanktionsavgifter även om de har haft begränsad insyn i vilka arbeten som de facto har genomförts. Även om överenskommelser mellan enskilda inte påverkar vem som kan påföras byggsanktionsavgiften, kan sådana överenskommelser vara viktiga inslag för att i efterhand reglera skadan som uppstår. I Fastighetsägarnas hyresavtalsmall för lokaler framgår att en hyresgäst som utan erforderligt tillstånd vidtar åtgärd som medför att hyresvärden måste erlägga byggsanktionsavgift ska ersätta fastighetsägaren med motsvarande belopp.

I och med möjligheten att reglera kostnaden som en byggsanktionsavgift medför, bedömer vi att domens påverkan på den kommersiella marknaden inte kommer att vara kännbar.

För bostadsrättsföreningar däremot som har en mer begränsad möjlighet att reglera ansvaret mellan föreningen och dess medlemmar utgör domen ett viktigt förtydligande. Bostadsrättsföreningar bör tillse att de bereder sig möjlighet att få insyn i medlemmars byggplaner och ta ett större ansvar om en åtgärd riskerar att bryta mot plan- och bygglagen. Om en medlem vidtar åtgärd utan att dessförinnan anmäla denna till föreningen kommer det mest troligt anses oskäligt att rikta byggsanktionsavgiften mot föreningen och att denna i stället åläggs en annan adressat.

Målet har överklagats till Högsta domstolen och beslut om prövningstillstånd väntar.

För mer information om avgörandet, vänligen kontakta Jesper Hjelm, Associate eller Hampus Bergenheim, Associate.

Mobil: Jesper Hjelm, +46 (0)70 142 34 14, Hampus Bergenheim, +46 (0)72 588 68 51.

Mejl: jh@realadv.se, hb@realadv.se.