Bakgrund
I Österåkers kommun beslutades att anta en ny detaljplan för området Åkers Runö mellan Rallarvägen och Roslagsvägen. Planen syftade till att skapa möjligheter för handel, kontor och andra verksamheter samt ge området en enhetlig karaktär och en välkomnande entré till Åkersberga. SP ägde en fastighet inom området, med en befintlig villa, som tidigare hade möjlighet att användas för bostäder enligt en äldre detaljplan. Den nya detaljplanen gjorde emellertid detta planstridigt, vilket ledde till att SP överklagade kommunens beslut. Mark- och miljödomstolen upphävde kommunens beslut att anta detaljplanen, men Mark- och miljööverdomstolen fastställde senare kommunens beslut och ansåg att allmänna intressen vägde tyngre än SP:s intresse att behålla den rätt som den äldre detaljplanen innebar.
Högsta domstolen
HD redogjorde inledningsvis för rättsläget på området och förde fram följande. Vid planläggning måste olika intressen beaktas, men beslut om detaljplaner är kommunala angelägenheter och vid överklagande ska därför endast prövas om beslutet strider mot någon rättsregel. Vid planläggningen ska markområden användas för de ändamål som de är mest lämpade för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov, och planläggningen får inte orsaka fara för människors hälsa och säkerhet eller betydande olägenhet på annat sätt. Vidare ska befintliga bebyggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden beaktas i skälig omfattning. En detaljplan har en genomförandetid på mellan fem och femton år men kan förlängas. Planen gäller tills den ändras eller upphävs och kan normalt inte ändras eller upphävas före genomförandetidens slut om en berörd fastighetsägare motsätter sig det.
Vidare konstaterade HD att fastighetsägare normalt har rätt till bygglov enligt planen, men denna rätt är begränsad till genomförandetidens utgång. Gör en ny detaljplan befintlig bebyggelse planstridig, hindrar detta emellertid inte fortsatt nyttjande av fastigheten. Befintlig bebyggelse kan underhållas och bygglov kan även beviljas för planstridiga åtgärder i viss utsträckning. Förstörs en byggnad genom en olyckshändelse kan bygglov dock vägras för återuppbyggnad, med hänsyn till att byggnaden nu är detaljplanstridig, men ägaren har då normalt rätt till ersättning.
HD konstaterar att vid planläggning måste kommunen beakta både allmänna och enskilda intressen, och det ska finnas en rimlig balans mellan nyttan av beslutet och dess konsekvenser för motstående intressen. Det innebär att kommunen måste undvika beslut som har oproportionerligt negativa konsekvenser för den enskilde i förhållande till de allmänna eller enskilda intressen som kommunen vill tillgodose.
Frågan som HD hade att ta ställning till i målet var om hänsyn kan tas till att en befintlig byggrätt enligt en äldre detaljplan går förlorad när en ny detaljplan antas. HD betonar att en byggrätt normalt endast är skyddad under genomförandetiden, och därmed ligger det i sakens natur att vid antagandet av en ny detaljplan kan en outnyttjad byggrätt gå förlorad. HD anför dock att det inte kan uteslutas att det kan finnas situationer där den enskilde kan ha en befogad förväntan och ett så skyddsvärt intresse av att bevara sin byggrätt även i en ny plan att det ska påverka domstolens bedömning av om kommunen har tagit vederbörlig hänsyn till den enskildes intresse. Enligt HD behöver det dock, med hänsyn till den klara och generella regeln att en byggrätt kan gå förlorad när genomförandetiden gått ut, i så fall röra sig om tämligen särpräglade omständigheter.
I detta fall konstaterade HD att kommunen tydligt har presenterat samhälleliga skäl för den nya detaljplanen och att de allmänna och enskilda intressena framstår som starka och bör ha stor vikt vid en proportionalitetsbedömning. Vidare lyfte HD att utredningen inte gav stöd för att SP haft anledning att utgå från att byggrätten för bostadsändamål skulle bestå efter genomförandetiden för 1987 års detaljplan, särskilt med tanke på den tid som passerat. Dessutom skulle området enligt 1987 års detaljplan huvudsakligen användas för kontor. HD landade därför i slutsatsen att omständigheterna i detta fall inte är sådana att någon hänsyn ska tas till byggrätten.
Vad gäller den hänsyn som ska tas till den pågående markanvändningen konstaterade HD följande. Den nya detaljplanen medför tydliga nackdelar för SP då den viss mån ändrar karaktären på omgivningen genom att bl.a. möjliggöra högre kommersiell bebyggelse runt SP:s fastighet. HD framhöll emellertid att markanvändningen redan har skiftat från bostäder till omfattande handelsverksamhet och hög trafik samt att området i och med detta redan är mindre lämpligt för bostadsändamål. HD menade även att en fastighetsägare i området har haft att räkna med att den samhällsutvecklingen kommer att fortsätta. Med detta i beaktande ansåg HD att de negativa följderna för SP inte går över gränsen för vad som kan anses godtagbart och att det därmed finns en rimlig balans mellan planens fördelar och dess konsekvenser för SP.
Kommentar
Rättsfallet är, enligt vår mening, intressant eftersom den rådande uppfattningen har varit att outnyttjade byggrätter inte ska beaktas vid den intresseavvägning som ska göras vid planändring efter genomförandetidens utgång.
För att en outnyttjad byggrätt ska stoppa en planändring ska det dock röra sig om särpräglade omständigheter, där förväntan om bibehållen byggrätt ska vara både befogad och skyddsvärd. Tidsfaktorn samt vad den tidigare detaljplanen föreskrivit i övrigt tycks därvid vara relevanta omständigheter vid bedömningen.
Mobil: Tom Hofset: +46 (0)72 588 19 93, Simon Lassa: +46 (0)70 924 63 12
Email: th@realadv.se, sl@realadv.se