En lokalhyresgäst förhyrde en lokal för restaurangverksamhet. Hyresvärden sa upp avtalet till avflyttning. Uppsägningen innehöll inte någon information om att hyresgästen hade att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, vilket en uppsägning ska innehålla enligt hyreslagens regler. Uppsägningen var således formellt felaktigt. Hyresgästen hänsköt inte heller tvisten till hyresnämnden för medling utan avflyttade från lokalen. Hyresgästen väckte senare talan mot hyresvärden och yrkade ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet. Hovrätten fann att hyresgästens rätt till ersättning hade förfallit då hyresgästen inte hänskjutit tvisten till medling samt hade avflyttat från lokalen enligt uppsägningen. Högsta domstolen meddelade den 30 augusti 2021 i mål nr T 459-21 prövningstillstånd.

En lokalhyresgäst har enligt hyreslagen inte en omedelbar rätt till förlängning av ett hyresavtal utan har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet upphör när det har varat mer än nio månader i följd. Om hyresvärden inte medger förlängning innebär det indirekta besittningsskyddet att hyresgästen under vissa förutsättningar kan ha rätt till ersättning för den ekonomiska förlusten som hyresgästen gjort på grund av att hyresförhållandet har upphört. Vad gäller en hyresvärds uppsägning av en lokalhyresgäst ska den bland annat, enligt hyreslagens regler, innehålla en underrättelse om att hyresgästen, om denne inte går med på att flytta utan att få ersättning, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden att informera om detta är uppsägningen ogiltig. Har hyresvärden å andra sidan fullgjort sin skyldighet och hyresgästen inte hänskjutit tvisten till medling, förfaller hyresgästens rätt till ersättning.

I det aktuella fallet fann tingsrätt att hyresgästen, trots att hyresgästen inte hänskjutit tvisten till hyresnämnden samt avflyttat från lokalen, kan kräva ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet. Tingsrätten ansåg att hyresgästens rätt till ersättning inte ska påverkas av hyresgästens eventuella kunskaper om att ett hänskjutande behöver göras. Hovrätten ändrade tingsrättens dom och fann att hyresgästens rätt till ersättning hade förfallit. Hovrätten framförde bland annat att formkraven på en uppsägning förvisso har ställts upp i hyresgästens intresse, vilket talar för att hyresgästen ska ha kvar sin ersättningsrätt. Hovrätten konstaterade dock att en lokalhyresgäst som efter en ofullständig uppsägning har flyttat från lokalen utan att ha framfört någon invändning mot uppsägningen, får anses ha godtagit uppsägningen.

Kommentar

Hovrättens dom medför att om en lokalhyresgäst avflyttar från lokalen utan att göra invändningar om bristen i uppsägningen, får hyresgästen anses ha godtagit den felaktiga uppsägningen som formellt korrekt, bristen har därmed ”läkts”. Detta trots de konsekvenser det medför för hyresgästen att denne går miste om ekonomisk kompensation. Tingsrättens dom kan tänkas vara mer förenlig med hyreslagens hyresgästvänliga utformning överlag medan hovrättens dom beaktar hyresvärdens intresse i större utsträckning. Det blir intressant att se hur Högsta domstolen bedömer fallet.

För mer information om prövningstillståndet, vänligen kontakta:

Fanny Davidsson, biträdande jurist

Mobil: +46 72 373 03 54

Email: fd@realadv.se