Bakgrund

Två bröder ärvde en tomträtt med ett hyreshus efter att deras mor avled år 2003. Den ena av bröderna, broder A, hade sedan år 1992 avtalat med sin mor om att få hyra en lägenhet i hyreshuset. Han var därmed en hyresgäst i fastigheten. Efter att bröderna inte kunde komma överens om förvaltningen av fastigheten, begärde broder A om en god man för att sälja tomträtten på auktion. Tomträtten köptes av den andre brodern, broder B.

När broder B hade blivit ensam ägare till tomträtten, ansökte han om att broder A skulle avhysas. Broder A, i egenskap av hyresgäst, invände att han hade ett giltigt hyresavtal. Frågan som Högsta domstolen skulle ta ställning till var således huruvida broder A:s hyresavtal från år 1992 fortsatt var gällande. Närmare bestämt handlade det om huruvida nyttjanderätten kunde bestå när nyttjanderättshavaren hade blivit samägare till tomträtten/fastigheten.

Domskäl

Högsta domstolen konstaterade att det karakteristiska för samäganderätt är att varje delägare har rätt till en kvotdel av den samägda egendomens värde. Däremot är rätten inte begränsad till en individualiserad del av egendomen, utan delägaren har enbart en ideell andel i egendomen som sådan. Detta till skillnad från ett hyresavtal som i stället innebär att ett hus eller en del av hus upplåts mot ersättning.

En förutsättning för ett giltigt hyresavtal är att det är någon annan än ägaren som får rätt att nyttja egendomen i fråga. Eftersom bröderna blev delägare i fastigheten innebar det att denna grundläggande förutsättning inte längre förelåg. Hyresavtalet kunde därmed inte anses fortsatt giltigt. Högsta domstolen konstaterade dessutom att det faktum att hyresavtalet ingicks före samägandets uppkomst inte heller medförde att avtalet kan anses fortsatt giltigt.

Högsta domstolen framhöll dock i sina domskäl att samägare sinsemellan kan avtala om att den av dem som tidigare haft ett gällande hyresavtal fortsatt ska kunna få använda en viss bestämd del av den gemensamma egendomen mot ersättning. Ett avtal av detta slag utgör dock inte något hyresavtal eller nyttjanderättsavtal i fastighetsrättslig mening utan är närmast att ses som ett inbördes förvaltningsavtal och anses således inte grunda sakrättsligt skydd för användaren och kan således inte stå sig vid en försäljning av egendomen i fråga.

För mer information om avgörandet, vänligen kontakta Mikael Laag, Partner eller Johannes Buyukbalik, Associate.

Mobil: Mikael Laag, +46 (0)72 550 67 42, Johannes Buyukbalik, +46 (0)70 924 63 12.

Mejl: ml@realadv.se, jb@realadv.se.