Omständigheter i målet
HSB Bostadsrättsförening Ida (Brf Ida) är en av de största bostadsrättsföreningarna i Malmö. År 2014 ingick Brf Ida ett avtal med HSB Malmö om administrativ och ekonomisk förvaltning, med hänvisning till standardavtalet Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och service (ABFF 04). Under åren 2015–2017 drabbades Brf Ida av ekonomisk brottslighet, vilket ledde till att föreningen krävde skadestånd på cirka 55 miljoner kronor från HSB Malmö. Brf Ida hävdade att HSB Malmö hade brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt och agerat vårdslöst. HSB Malmö bestred talan och invände bland annat att HSB Malmö inte agerat felaktigt och att Brf Ida förlorat rätten till skadestånd genom att inte framställa anspråket i rätt tid.
Rättsliga utgångspunkter
Tvisten kretsade kring tolkningen av punkt 31 i ABFF 04, som anger att krav på skadestånd ska framställas skriftligen inom tre månader efter att skadan upptäckts. Frågan var om Brf Ida hade förlorat sin rätt till skadestånd genom att inte framställa sitt krav inom den stipulerade tidsfristen.
HD:s bedömning
HD inleder med att framhålla att vid tolkning av avtal med standardkaraktär, där det inte finns något mellan avtalsparterna som påverkar tolkningen, ska hänsyn tas till flera faktorer. Det centrala är villkorets ordalydelse, men även systematiken och övriga villkor i avtalet kan ge ledning. Andra faktorer kan också vara relevanta, såsom närliggande dispositiv rätt och vad som framstår som en rimlig reglering av parternas intressen. Vilken eller vilka tolkningsfaktorer som ska beaktas och vara utslagsgivande får således avgöras utifrån en helhetsbedömning i det enskilda fallet.
HD konstaterade att avtal med tidsfrister för framställande av krav måste tolkas restriktivt, särskilt om det inte anges vad som händer om fristen inte följs. I detta fall angav inte punkten 31 i ABFF 04 någon rättsföljd om tidsfristen inte hölls. Därför kunde den inte tolkas som att rätten till skadestånd automatiskt går förlorad om tidsfristen inte följs.
Domstolen fann att syftet med en sådan avtalsbestämmelse kan vara att säkerställa att parterna inte förhåller sig passiva samt att de reagerar inom den angivna tiden. Underlåtenhet att agera i tid kan emellertid få konsekvenser, exempelvis vid valet av tillämpbar påföljd eller vid bestämmandet av ett skadeståndsbelopp. HD kom fram till att vid tolkning av bestämmelser i standardavtal som föreskriver att krav ska framställas senast inom en viss tid, men som inte anger någon rättsföljd om fristen inte följs, finns det anledning till försiktighet i fråga om att tolka in en rättighetsavskärande rättsföljd. Utgångspunkten bör således – om det inte finns klara hållpunkter från annan tolkning – vara att rätten att göra gällande kravet inte går förlorad till följd av det inte har framställts inom fristen. HD kom därigenom fram till att Brf Ida inte behövde framställa sitt krav på skadestånd inom den angivna fristen om tre månader för att behålla rätten att göra gällande kravet.
Kommentar
HD:s bedömning klargör att om ett standardavtal innehåller tidsfrister för att framställa krav, men inte anger vilka rättsföljder som följer av att fristen överskrids, ska sådana villkor tolkas restriktivt. Det innebär att rätten till exempelvis skadestånd inte automatiskt går förlorad enbart på grund av att tidsfristen inte har iakttagits, såvida inte standardavtalet tydligt föreskriver detta eller om det inte finns klara hållpunkter för en annan tolkning.
Rättsfallet belyser vikten av tydlighet i kommersiella avtalsvillkor – särskilt när det gäller rättighetsavskärande följder.
För mer information om domen, vänligen kontakta Tom Hofset, Partner eller Vendela Edström, Associate.
Mobil: Tom Hofset, +46 (0)72 588 19 93, Vendela Edström, +46 (0)72 588 54 28.
Mejl: th@realadv.se, ve@realadv.se.