Två nya ordningar
I utredningen föreslås både statlig och kommunal förköpsrätt av fastigheter. Ordningen är inte obekant för svensk rätt och den svenska fastighetsmarknaden; t.o.m. 2010 gällde den gamla förköpslagen, som gav kommuner rätt till förköp av fastigheter i vissa fall. Den lagen upphävdes eftersom man bedömde att dess syfte, kommunens möjligheter att planera och bygga samhällen, var överspelat, samtidigt som det innebar onödiga olägenheter för fastighetsmarknaden och dess parter. Det nya lagförslaget har dock andra syften än den gamla, den statliga förköpsrätten motiveras med behov för försvaret och den kommunala med motverkande av organiserad brottslighet. För den statliga förköpsrätten föreslås länsstyrelserna som beslutsmyndighet, för den kommunala förköpsrätten föreslås det vara upp till kommunen att avgöra hur dessa ärenden ska handläggas.
Anmälningsplikt av förvärv
Plikt att anmäla ett förvärv föreslås i utredningen falla på förvärvaren.
Ett centralt tema i utredningen är undvikandet av kringgåenden av lagen. Därför kommer, till skillnad från den gamla förköpslagen, föreslagna lagen omfatta i stort sett alla former av fastighetstransaktioner. Det gör alltså ingen skillnad om det rör sig om ett direkt fastighetsförvärv eller ett förvärv av aktier eller andelar i ett fastighetsägande bolag. Av samma skäl föreslås att det inte ska finnas någon möjlighet att anmäla förestående transaktion i förhand, eftersom parterna i så fall skulle kunna ”testa” det offentliga intresset av fastigheten i fråga, och dra sig ut om stat eller kommun visar intresse. I stället förläggs därför tidsfristen för anmälan från överlåtelsepunkten till en månad därefter. Det är alltså först när överlåtelseavtal ingåtts som anmälan över huvud taget kan göras.
Utredningen väljer att inte närmare kommentera vad en anmälan ska innehålla, mer än uppgifter som kopplar direkt till fastigheten, såsom fastighetsbeteckning och eventuell verksamhet som bedrivs där, och uppgifter om transaktionen, såsom köpeskilling och partsinformation. I stället föreslås att regeringen eller någon av regeringen utsedd myndighet ska meddela närmare verkställighetsföreskrifter.
Beslutsmyndigheten ska, i ett första steg, inom 25 arbetsdagar efter att anmälan inkommit besluta huruvida den ska lämnas utan åtgärd eller om en mer omfattande granskning ska inledas. Om så är fallet ska beslutsmyndigheten i ett andra steg inom tre månader, (en tidsram som kan förlängas till sex månader om särskilda skäl föreligger), ha genomfört granskningen och beslutat huruvida förköpsrätten ska utövas eller inte. Processen synes vara inspirerad av den som ställs upp i lagen om granskning av utländska direktinvesteringar.
Försummande att fullfölja antingen anmälningsplikt, eller skyldigheten att tillhandahålla beslutsmyndigheten korrekta uppgifter ska enligt förslaget sanktioneras med en administrativ sanktionsavgift, vars beloppsintervall inte specificeras i utredningen. I händelse av att anmälningsplikt inte uppfylls föreslås dessutom beslutsmyndigheten ges möjlighet att på egen hand inleda ett förköpsärende, och upprätta underlag för sådant beslut. Någon civilrättslig ogiltighet för transaktioner som skett utan genomförd anmälningsplikt föreslås dock inte.
Vad vi på Real ser framför oss
Vissa antaganden om den föreslagna lagens konsekvenser och effekter kan vi sluta oss till redan i detta skede. Det merarbetet och den osäkerhet som lagförslaget, om det blir verklighet, skulle innebära för parterna kommer sannolikt minska incitamenten att handla med fastigheter, och att detta i sin tur kommer minska antalet transaktioner som genomförs. Även beträffande utländska investeringar kan lagförslaget antas få konsekvenser, och vi kan sannolikt förvänta oss svalare intresse i svenska fastigheter från utländska investerare.
I den föreslagna lagen förvärvar staten eller kommun, i händelse av att de utnyttjar sin förköpsrätt, en fastighet på de villkor som avtalats mellan överlåtaren och förvärvaren. Staten eller kommun träder med andra ord in i avtalet i förvärvarens ställe. Här kan uppstå problematik i fall där fastighet överlåts internt i en koncern till underpris, i syfte att hålla nere stämpelskatten, och staten ges möjlighet att göra ett ”klipp” på koncernens bekostnad. Emellertid föreslås en regel om jämkning för oskäliga avtalsvillkor, som ska kunna fungera till förmån för både stat/kommun och överlåtaren. Det är dock inte osannolikt att problem kan uppstå trots det, inte minst i form av de bevisfrågor som uppstår när överlåtaren och staten ska bevisa fastighetens värde.
Att stat eller kommun utövar förköp, speciellt efter att säljare och köpare ingått ett bindande köpeavtal måste anses vara en ganska omfattande inskränkning i avtalsfriheten. Både genom den period av osäkerhet som följer att beslutsmyndigheten inlett en granskning, och det faktum att köpare av fastighet plötsligt kan bli utan en fastighet denne räknat med kan tänkas orsaka både företag och privatpersoner mycket huvudbry.
Frågan kan därför ställas varför offentlig förköpsrätt som påverkar alla fastighetstransaktioner är nödvändig, när det redan finns en ordning som tillåter staten att ta fastigheter i anspråk i expropriationslagen. I utredningen redogörs aldrig för varför staten egentligen behöver ännu ett verktyg för att tvångsmässigt förvärva fast egendom. En förköpslag vore mycket betungande för fastighetsmarknadens parter, och vi menar att de syften förköpslagen skulle fylla skulle kunna uppfyllas genom att i stället utvidga den redan gällande expropriationslagens tillämpningsområde.
Mobil: Daniel Jönsson, +46 (0)72 550 67 41, Mauritz Fredzell, +46 (0)8 450 15 40
Email: dj@realadv.se, mf@realadv.se