När en förhandlingsöverenskommelse om hyra träffas för en lägenhet som har presumtionshyra är hyran bestämd i 15 år. Enligt hyreslagen får dock hyran under denna tid ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades.

Den gängse uppfattningen i fastighetsbranschen har tidigare varit att presumtionshyror med stöd av denna bestämmelse ska kunna höjas med i princip samma procenttal som den genomsnittliga hyresutvecklingen på orten. Enligt två färska avgörandena från Svea hovrätt (ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21) ska dock inte den allmänna hyresutvecklingen få fullt genomslag vid höjning av presumtionshyror. Hovrätten har i domarna istället utvecklat hållpunkter för hur man anser att skälighetsbedömningen ska göras. Principerna som avgörandena anger är följande:

• Om den allmänna hyresutvecklingen på orten är högst tre procent får presumtionshyran höjas med hälften av den procentsats som utgör den allmänna hyresutvecklingen på orten.
• Om den allmänna hyresutvecklingen på orten ett visst år har varit högre än tre procent anses det skäligt att höja de presumtionssatta hyrorna med dels hälften av den procentsats som utgör den allmänna hyresutvecklingen på orten upp till och med tre procent och dels med tre fjärdedelar av den del av den allmänna hyresutvecklingen på orten som överstiger tre procent.

Om exempelvis den allmänna hyresutvecklingen på orten har varit fyra procent, anser hovrätten således det skäligt att höja presumtionshyran med 2,25 procent (dvs. 1,5 procent, som utgör hälften av höjningen upp till och med tre procent, och 0,75 procent, som utgör tre fjärdedelar av den överskjutande procenten upp till fyra procent).

Hovrätten påpekar vidare att varje år ska bedömas för sig och det är inte den sammanlagda hyresutvecklingen på orten för flera år som är relevant. Gränsen vid tre procent, utgår från vad som är allmänt känt om hyresutvecklingen i Sverige i stora drag under senare år enligt hovrätten. Sammantaget bedömer hovrätten att gränsen på tre procent tillsammans med en höjning av presumtionshyror med hälften respektive tre fjärdedelar av den allmänna hyresutvecklingen på orten, innebär en rimlig avvägning mellan hyresgästers intressen av att den initiala presumtionshyran inte ska sättas alltför högt respektive hyresvärdars intressen av att under presumtionstiden kunna ta ut en hyra som möjliggör en satsning på nyproduktion.

Hovrätten tillägger dock att om en hyresvärd kan visa att vissa presumtionssatta lägenheter har en hyra som är ungefär lika hög som eller lägre än de hyror som ligger till grund för beräkningen av den allmänna hyresutvecklingen på orten kan det anses skäligt att hyran får höjas med samma procentsats som den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Hovrätten framhåller även att det är fråga om en skälighetsbedömning och att det därför, beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, kan finnas ytterligare undantagsfall där det finns skäl att avvika från modellen som uppställts ovan. Om det exempelvis varit fråga om en ovanligt hög allmän hyresutveckling på orten, och det dessutom är fråga om presumtionssatta hyror som redan innan en ändring är ovanligt höga även inom presumtionsbeståndet, bör skälighetsbedömningen kunna leda till en lägre höjning än vad den ovan angivna modellen skulle innebära.

Kommentar:

Besluten ovan klargör förvisso att hyran får höjas under presumtionstiden. Det problematiska med dessa beslut är dock att den allmänna hyresutvecklingen på en ort i grova drag ska återspegla en hyresvärds kostnadsutveckling. En väsentlig del av kostnadsutvecklingen för hyresvärdar utgörs av förändrade priser och räntor. Dessa kostnader påverkar fastighetsägaren lika mycket oavsett om hyresgästerna betalar presumtionshyra eller hyra enligt bruksvärdessystemet. En halvering av hyresökningen i beståndet med presumtionshyra varje år i 15 år kommer, särskilt med stigande inflation, rimligen förändra kalkylerna för fastighetsägare och således indirekt bostadsbyggandet. Det återstår att se vilka konsekvenser detta får för bostadshyresrättsbyggandet och om lagstiftaren kommer få anledning att se över reglerna om presumtionshyror.

För mer information om avgörandet, vänligen kontakta:

Julia Westling, Counsel

Mobil: +46 (0)72 588 35 22

Email: jw@realadv.se