Även målet där en säljare av en fastighet sa upp ett arrendeavtal efter att köpeavtal ingåtts men innan köparen hade tillträtt som nämndes i nyhetsbrev 2/2020 har nu avgjorts av Högsta domstolen i dom meddelad den 31 mars 2021 i mål Ö 2604-20. Frågan i HD var vem av den tidigare och den nya ägaren som vid en villkorad överlåtelse har rätt att säga upp ett arrendeavtal med verkan mot arrendatorn efter avtalets ingående men innan köparens tillträde. Arrendatorn gjorde gällande att arrendeavtalet sagts upp av fel part och att uppsägningen därför var ogiltig. Högsta domstolen konstaterade att säljaren har rätt att säga upp avtalet fram till köparens tillträde.

Vid fastighetsöverlåtelse krävs ett köpeavtal som uppfyller jordabalkens formkrav. Köparen är behörig att rättsligt förfoga över fastigheten efter avtalets ingående, vilket gäller även om kontraktet innehåller villkor om att köpebrev ska upprättas och att äganderätten övergår till köparen först på tillträdesdagen. Domstolen konstaterade dock att det saknas stöd i lagtext eller förarbeten att förvärvaren före tillträdet av fastigheten ska anses vara behörig att säga upp ett nyttjanderättsavtal. Domstolen konstaterade att det avtalsrättsligt inte är rimligt att en part i ett avtal ska behöva acceptera en motpart som bara har en villkorad rätt att agera enligt avtalet utan att det finns stöd för det i lag. Därmed är det först vid tillträdet som den nya ägaren inträder som part i ett redan existerande arrendeavtal och först då denne kan utöva de befogenheter som tillkommer fastighetsägaren i detta avseende. Till följd av ovan förda resonemang hade säljaren därför behörighet att säga upp arrendeavtalet och uppsägningen var därmed giltig.

Kommentar

Det är välkommet att Högsta domstolen nu har klargjort rättsläget. Målet rör arrende, men det är sannolikt att fallet även är tillämpligt på andra typer av nyttjanderätter, såsom exempelvis hyra. Detta då bestämmelsen i 7 kap. 17 jordabalken som hänvisas till i fallet, inte enbart avser arrende utan rör allmänna bestämmelser om nyttjanderätt.

För mer information om det aktuella avgörandet, vänligen kontakta:

Fanny Davidsson, Biträdande jurist
Mobil: +46 72 373 03 54
Email: fd@realadv.se