Bakgrund

En lokalhyresgäst som bedrev dagligvaruhandel i över tio års tid i en lokal i Skytteholm blev uppsagd för avflyttning av sin hyresvärd vid hyrestidens slut och krävde därmed ersättning i enlighet med dennes indirekta besittningsskydd. Hyresvärden vägrade erlägga ersättning med hänsyn till att rivning och ombyggnation av huset skulle ske, detta i enlighet med ett projektarbete med Solna stad i syfte att uppföra kontor och bostäder inom fastigheten.

Rättsliga utgångspunkter

Ett hyresförhållande ska som utgångspunkt förlängas vid förhållandets slut. Om en hyresvärd vägrar förlängning och säger upp lokalhyresgästen för avflyttning så kan lokalhyresgästen vara berättigad till ersättning. Rätten till ersättning grundar sig i att en lokalhyresgäst som bedriver näringsverksamhet har ett berättigat intresse av att inte gå miste om det betydande ekonomiska värde som skapats genom arbete och andra insatser. Hyresvärden kan dock undgå ersättningsskyldighet i vissa fall, detta enligt 12 kap. 57 § första stycket p.1–5 i jordabalken. Exempel på sådana omständigheter är när hyresvärden planerar en rivning och/eller större ombyggnation av huset (p.2–3) eller om generalklausulen kan tillämpas, vilket kräver att hyresvärden i övrigt har en befogad anledning av att upplösa hyresförhållandet (p.4).

För att hyresvärden ska kunna undgå ersättningsskyldighet enligt rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna krävs det dels att sakliga skäl faktiskt föreligger, dels att hyresvärden anvisar lokalhyresgästen till en godtagbar ersättningslokal. För att ersättningslokalen ska vara godtagbar krävs det att denna, i grova drag, går att jämställa med den nuvarande lokalen bland annat sett till hyran, läget och dess utformning.

Vad avser generalklausulen finns det i teorin inga begränsningar avseende vilka omständigheter som kan tänkas omfattas, utan bedömningen sker genom en intresseavvägning mellan parternas motstående intressen. Av betydelse för hyresvärden är främst tyngden av de sakliga skäl som anförts i uppsägningen. Utöver detta måste det i bedömningen i princip finnas ytterligare faktorer av sådan betydelse att utfallet vid en intresseavvägning enligt generalklausulen blir annorlunda än vad som skulle bli fallet vid en tillämpning av rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna. Detta innebär att det ska tillmätas betydelse huruvida hyresvärden erbjudit viss ekonomisk kompensation och om denne erbjudit förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid. Det ska även tillmätas betydelse om hyresvärden anvisat till en ersättningslokal, med beaktande av hur betungande det är för hyresvärden att anskaffa en godtagbar ersättningslokal. För lokalhyresgästen bör bland annat beaktas behovet av lokalen, möjligheten att erhålla annan lokal, den tid som lokalhyresgästen bedrivit verksamheten i lokalen och beroendet av en viss kundkrets/affärsläge.

Bedömningen i målet

Rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna

HD prövade inledningsvis om hyresvärden kunde undgå ersättning med anledning av rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna. Med tanke på att åtgärderna som planerats för rivning och ombyggnation aldrig förverkligades uppstod frågan huruvida sakliga skäl faktiskt förelåg. HD har nu klargjort att planer på rivning och/eller större ombyggnation måste vara konkreta och aktuella vid tidpunkten för uppsägningen, samt att åtgärderna är tänkta att påbörjas i relativt nära anslutning till den dag då lokalhyresgästen ska lämna lokalen. I sin bedömning anförde HD, för hyresvärdens del, att hyresvärden förvärvat fastigheten i syfte att förädla den och ombilda byggnaderna inom fastigheten. Hyresvärden hade dessutom sagt upp övriga lokalhyresgäster och förlorat inkomster samt påbörjat invändigt rivningsarbete i byggnaden, vilket talar för att konkreta och aktuella planer på rivning och ombyggnation förelåg vid tidpunkten för uppsägningen. HD ansåg således att sakliga skäl förelåg.

Vad avser ersättningslokal hade hyresvärden inför hyresförhållandets slut erbjudit lokalhyresgästen en ersättningslokal. HD bedömde att den ersättningslokal som erbjudits av hyresvärden inte kunde anses godtagbar då denna var mindre, dåligt utformad för lokalhyresgästens verksamhet och i betydligt sämre läge. Rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna kunde således inte tillämpas av hyresvärden för att undgå sin ersättningsskyldighet.

Generalklausulen

HD prövade därefter om hyresvärden ändå kunde undgå ersättningsskyldighet enligt generalklausulen. HD konstaterade, för hyresvärdens del, att sakliga skäl förelåg vid tidpunkten för uppsägningen. För lokalhyresgästens del anförde HD bland annat att lokalhyresgästen bedrivit dagligvaruhandel i lokalen under en lång tid och att lokalen haft ett stort upptagningsområde. Att den ersättningslokal som lokalhyresgästen anvisats ej ansågs vara godtagbar talar normalt till lokalhyresgästens fördel, men förhållandena i detta fall ansågs emellertid speciella. Hyresvärden hade nämligen i samband med uppsägningen öppnat en butik i närheten av den s.k. skytteholmsbutiken, samtidigt som en tredje butik även fanns i området sedan tidigare. HD bedömde att de tre butikerna haft överlappande upptagningsområde, vilket tydligt påverkat hyresvärdens möjligheter att anvisa en godtagbar ersättningslokal i närområdet. Det förelåg dessutom, enligt HD, ingen tvekan om att öppnandet av den tredje butiken påverkat omsättningen i skytteholmsbutiken, vilket innebar att behovet av lokalen avsevärt minskat. Vid en samlad bedömning ansåg således HD att hyresvärden haft en befogad anledning att upplösa hyresförhållandet i den mening som avses i generalklausulen. Någon skyldighet för hyresvärden att utge ersättning i enlighet med det indirekta besittningsskyddet förelåg därmed inte.

Kommentar

HD klargör i domen att stöd i rivnings- och/eller ombyggnadsbestämmelserna kräver att hyresvärdens planer är konkreta och aktuella vid tidpunkten för uppsägningen, vilket innebär att det, i vissa fall, är möjligt för en hyresvärd att undgå ersättningsskyldighet trots att någon rivning och/eller större ombyggnation, vid prövningen inte kommit till stånd.

Vidare bedömer HD att en lokalhyresgäst som i samband med en uppsägning expanderar sin verksamhet inom ett visst område, i vissa fall, kan vara till fördel för hyresvärden i en intresseavvägning. En avgörande faktor blir troligtvis om hyresvärden kan visa att lokalhyresgästens expansion, utöver att det försvårat anvisandet av en godtagbar ersättningslokal, dessutom har lett till att behovet av den ursprungliga lokalen minskat för lokalhyresgästen.

Det är dock av vikt att förstå att omständigheterna i detta avgörande var tämligen speciella, vilket gör att det är svårt att dra generella slutsatser från avgörandet. Varje fall måste därför bedömas utifrån sina unika förutsättningar.

För mer information om avgörandet, vänligen kontakta Mikael Laag, Partner eller Johannes Buyukbalik, Associate.

Mobil: Mikael Laag,  +46 (0)72 550 67 42, Johannes Buyukbalik, +46 (0)70 924 63 12

Mejl: ml@realadv.se, jb@realadv.se