Av 12 kap. 58 a § jordabalken (JB) framgår att om en hyresgäst vill säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, ska i uppsägningen framgå den ändring av de avtalade villkor som hyresgästen begär. Om hyresgästen inte gör detta är uppsägningen utan verkan. Den prejudikatfråga som HD hade att pröva i rubricerat mål, var hur tydliga en hyresgästs uppgifter om villkorsändring måste vara för att en uppsägning enligt 12 kap. 58 a § JB ska ha verkan.
Syftet med att hyresgästen ska ange de begärda villkorsändringarna är för att parterna ska kunna komma till klarhet huruvida hyresavtalet ska förlängas eller inte. HD tar därvid upp att det i doktrin har ansetts innebära att hyresgästens uppsägning för villkorsändring ska vara så tydlig att den har karaktären av ett anbud till hyresvärden. Trots denna uppfattning i juridisk doktrin, uttalade HD att en hyresgäst inte kan anses vara skyldig att presentera något nytt heltäckande avtalsförslag och att det därmed inte kan ställas sådana krav på tydlighet att hyresvärden utan vidare kan säga ja eller nej till villkoren i uppsägningen. Det som ska krävas, för att uppsägning om villkorsändring ska vara giltig, är i stället att villkoren är tillräckligt konkretiserade för att de ska kunna ligga till grund för förhandling mellan parterna. Med detta menade HD att ståndpunkter i vissa centrala frågor ska preciseras. För det fall det föreligger väsentliga oklarheter i dessa centrala frågor, ska uppsägningen anses vara ogiltig. HD öppnar dock upp för att väsentliga oklarheter kan bli godtagbara beroende på parternas tidigare kontakter. Alltså, tidigare kontakterna mellan parterna kan ”läka” väsentliga otydligheter i uppsägningen om villkorsändring beroende på innehållet i kontakterna och om väsentlig otydlighet fortfarande kan anses föreligga.
I det nu aktuella fallet hade hyresgästen anfört två önskemål om villkorsändring. Den ena avsåg att avtalstiden skulle förlängas med två månader och den andra avsåg att rätten att säga upp avtalet skulle gälla löpande med tre månaders uppsägningstid. HD framförde att önskemålet om förlängning inte utgör en begäran om att det gällande hyresavtalet skulle förändras, eftersom en överenskommelse om förlängning är att anse som ett nytt hyresavtal.
Önskemålet om två månaders förlängning fick dock i detta fall betydelse för tolkningen av önskemålet om tre månaders löpande uppsägningstid. HD ansåg att det går att tolka villkoret på flera olika sätt. En tolkning är att det enbart handlar om när uppsägning måste ske för att den nya hyrestiden om två månader inte ska förlängas. En annan tolkning är att den angivna uppsägningstiden i stället hänför sig till den fortsatta hyrestiden som kunde komma att löpa efter den utgången av det förlängda hyresavtalet.
Mot bakgrund av de flertalet möjliga tolkningar av de önskvärda villkorsändringarna ansåg HD att det förelåg oklarheter i centrala moment i parternas hyresavtal som också fick antas vara av väsentlig betydelse för hyresvärden. Uppsägningen bedömdes därför vara utan verkan vilket medförde att hyresgästen var skyldig att betala hyra även efter dennes avflyttning.
Kommentar:
HD har tydliggjort att en uppsägning om villkorsändring inte behöver vara så preciserad att hyresvärden utan föregående kontakt ska kunna tacka ja eller nej till förlängning. Detta utgör ett avsteg från den rådande uppfattningen i juridisk doktrin. I stället ska det föreligga sådan konkretion och klarhet i hyresavtalets centrala frågor att det kan läggas till grund för förhandlingar. För det fall det råder väsentliga oklarheter i de centrala frågorna ska dock uppsägningen anses vara ogiltig.
För mer information om avgörandet, vänligen kontakta:
Julia Westling, Counsel
Mobil: +46 (0)72 588 35 22
Email: jw@realadv.se