Bakgrund

Med den så kallade ”hyrköpslagen” avser regeringen att reglera bostadsförsäljning via en hyrköpsmodell som till viss del redan förekommer i praktiken. Modellen innebär en möjlighet att köpa bostad utan att behöva erlägga en kontantinsats. I stället ska hyrköparen betala en hyrköpsavgift under en viss förutbestämd tid för att senare, senast när optionstiden löper ut, köpa bostaden till ett lägre pris. Regeringens skäl till förslaget är att fler ska få möjligheten att äga sin bostad. Lagen föreslås träda i kraft den 1 juli i år och ska enligt förslaget endast gälla för förvärv av konsumenter.

Centrala delar av lagförslaget

En nyhet med den föreslagna lagen jämfört med de idag förekommande hyrköpen är att bindande utfästelser om framtida försäljning av fast egendom och tomträtter möjliggörs. Utfästelserna skulle emellertid endast vara bindande för säljaren, vilket innebär att köparen kan frånträda hyrköpsavtalet under optionstiden. Vidare föreslås hyreslagen gälla som ett komplement till hyrköpslagen i frågor som inte regleras däri, exempelvis uppsägning av avtalet under optionstiden.

För fastighetsägaren innebär den föreslagna lagen en större kundbas eftersom fler skulle ha möjligheten att köpa bostäder. Vidare ges säljare möjligheten att låsa in ett pris för bostaden i ett tidigt stadium eftersom priset bestäms innan optionstiden inleds. Säljare ges även möjligheten att skapa löpande intäkter under optionstiden genom hyrköpsavgifterna. Avgifterna regleras endast avtalsrättsligt och inte hyresrättsligt, vilket innebär att säljare kan ta ut en högre avgift än vad som hade varit tillåtet som hyra. Bakgrunden till det är att hyrköpsavgifterna anses utgöra en form av delbetalning för bostaden. Slutligen skulle den nya avtalsmodellen verka som ett komplement till andra sätt att upplåta fastigheter och innebära att fastighetsägare blir mindre beroende av direkta bostadsförsäljningar.

Lagförslaget har emellertid kritiserats av flera remissinstanser, däribland Lagrådet som anser att konsumentskyddet i lagen är för svagt. Kritiken har bl.a. sin grund i att hyrköpare inte ges möjligheten att deponera hyrköpsavgiften hos Länsstyrelsen, endast kommer ha rätt att åberopa felpåföljder för fel vid ingången av hyrköpsavtalet och ej vid det senare köpet samt inte får tillbaka någon del av hyrköpsavgiften vid en eventuell hävning av hyrköpsavtalet.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis skulle den föreslagna hyrköpslagen innebära flertalet fördelar för fastighetsägare, såsom nya alternativ för bostadsförsäljningar och en bredare kundbas. Med det sagt är lagen hittills endast ett förslag och kan komma att bli föremål för förändring. Exakt vilka konsekvenser lagen kommer få vid ikraftträdande får framtiden avgöra.

Kommentar

Att skaffa bostad är idag svårt för många grupper i samhället och då särskilt i storstäderna. Att dessutom äga sin egen bostad kan vara ett viktigt steg i människors självförverkligande och historiskt har exempelvis egnahemsrörelsen varit ett lyckat exempel där människor fick möjlighet att förvärva sin bostad under folkhemsbygget. Även i modern tid verkar det finnas, mer eller mindre, lyckade modeller med delägda bostäder som efter en tid kan förvärvas i sin helhet av den boende eller modeller med förhyrning under viss tid med mekanismer för senare förvärv.

Om man ska framföra lite kritik mot lagförslaget så riskerar vi dock att skapa ytterligare ett lager av komplexitet i ett redan komplext system. Hyresrätten är ett av de mest lagreglerade och processuellt komplicerade rättsområdena inom svensk civilrätt med bruksvärdessystem och förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen. Till detta föreslås nu ännu ett regelverk på området.

Ett alternativ till nya regleringar skulle kunna vara att genomföra en bredare reform av det befintliga systemet och avreglera hyresmarknaden, sänka reavinstskatten för att få igång flyttkedjor (Sverige är tämligen unikt med denna beskattning av permanentbostad), förenkla plan- och byggregler och se till att öka utbudet på bostäder där människor vill bo. Undersökningar har visat att en nybyggd central 5:a eller 6:a gav nästan åtta hushåll en ny bostad. När man gör detta kan man också överväga att se över reglerna i jordabalken som förhindrar optioner på förvärv av fast egendom.

Icke desto mindre, utgör förslaget på ny lag om hyrköp ett komplement till andra former av bostadsförsäljningar för fastighetsägare. Det finns ingen anledning att tro att så inte kommer bli fallet med den nu föreslagna lagen även om en ändring i regelsystemet där ökad avtalsfrihet får stå i centrum, i vår mening, hade varit att föredra. I brist på sådana reformer ser vi dock fördelarna med hyrköpslagen och den leder förhoppningsvis till ett ökat byggande, en ökad rörlighet och en mer rättvis fördelning av bostäder.

För mer information om lagförslaget, vänligen kontakta Daniel Jönsson, Partner, eller Elsa Hjelm, Associate.

Mobil: Daniel Jönsson, +46 (0)72 550 67 41, Elsa Hjelm, +46 (0)73 800 51 85.

Mejl: dj@realadv.se, ehj@realadv.se.