Rättsfallet rörde en kommun som hyrde lokaler av en bostadsrättsförening för att bedriva ett LSS boende. Lokalen bestod av sex separata lägenheter samt en större lägenhet som användes som gemensamt utrymme och personalutrymme. Kommunen hyrde i sin tur ut lägenheterna till personer med funktionsnedsättning genom individuella hyresavtal.

Sammantaget fann Högsta domstolen att hyresavtalen skulle anses utgöra lokalhyresavtal. Av domen framgår att flera omständigheter beaktades vid bedömningen och att det inte går att enbart peka på enstaka omständigheter. Exempelvis beaktades den avsedda användningen av lokalen, det angivna verksamhetsändamålet, hur omfattande vård- och omsorgsverksamhet var samt personalintensitet, hur lång tidsperiod andrahandshyresgäster förväntades bo i lokalen, hur stor andel av lokalen som utgjorde gemensamma utrymmen och huruvida hyresavtalet innehöll bestämmelser som är typiska för lokalhyresavtal (t ex. bestämmelse om erläggande av fastighetsskatt).

Kommentar

Även om rättsfallet avser ett LSS-boende anser vi att principen är tillämplig även på exempelvis äldreboenden och andra grupp- och omsorgsboende med vårdinslag. För dessa boenden innebär det att det normalt sett är bättre för hyresvärden att utforma hyresavtalet som ett lokalhyresavtal och att inte använda möjligheten med blockhyra (vilket vid bostadshyra under vissa förutsättningar kan användas för att avtala om förbehåll som strider mot bostadshyresreglerna), under förutsättning att verksamheten som ska bedrivas och verksamhetsändamålet har ett stort vårdinslag samt att övriga kriterier ovan talar för ett lokalhyresavtal.

Det kan dock fortfarande finnas fall där blockuthyrning för grupp- och omsorgsboende kan vara aktuellt beroende på omständigheterna i det enskilda fallet.

För mer information om det aktuella avgörandet, vänligen kontakta:

Mikael Laag, delägare
Mobil: +46 72 550 67 42
Email: ml@realadv.se