Bakgrund

Diskussionen om Sveriges försvar och bekämpningen av organiserad brottslighet har tagit allt större plats i svensk politik de senaste åren. Ett sätt som regeringen vill angripa både gängkriminaliteten och stärka försvaret är genom att införa en förköpsrätt för staten och kommuner vid fastighetstransaktioner. Det föreslås att staten ska ha möjlighet att träda in i köparens ställe om förvärvet kan underlätta för skydd för det civila och militära försvaret, medan en kommunal förköpsrätt ska införas för att motverka organiserad brottlighet. Förslaget bör ses i en kontext av annan lagstiftning som syftar till att på olika sätt kontrollera överlåtelser av fastigheter. Två exempel är införandet av lagen om granskning av utländska direktinvesteringar (FDI-lagen) och förslaget att återinföra en hyresförvärvslag. FDI-lagen har som syfte att hindra vissa utländska aktörers förvärv av verksamheter som berör Sveriges säkerhet, allmän ordning och allmän säkerhet. Lagen medför att alla som vill investera i skyddsvärd verksamhet (där i vissa fall själva innehavet av en fastighet anses utgöra sådan skyddsvärd verksamhet) ska göra en anmälan till Inspektionen för strategiska produkter, ISP. I förslaget till ny hyresförvärvslag ställs liknande krav på anmälan och granskning av överlåtelse av hyresfastigheter. Syftet med hyresförvärvslagen är att skydda mot oseriösa överlåtelser av hyresfastigheter samt hindra att fastighetsmarknaden utnyttjas för brottslighet.

Lagförslaget om införande av förköpsrätt är således endast ett av flera sätt som lagstiftaren vill utöva kontroll över vilka transaktioner som sker på fastighetsmarknaden. Lagförslaget har i skrivande stund skickats ut på remiss, och vi ser med spänning fram emot remissvaren.

En förköpsrätt för fastigheter är inget nytt då det fram till år 2010 fanns en kommunal förköpslag i svensk rätt. Det nya lagförslaget grundar sig emellertid på andra syften än den gamla förköpslagen. Den gamla förköpslagen hade som syfte att öka kommuners möjlighet att bedriva aktiv markpolitik. Lagen upphävdes emellertid då den medförde betydande olägenheter för fastighetsmarknaden, i form av merarbete och osäkerhet samt att kommunerna bedömdes ha andra sätt att bedriva markpolitik.

Lagförslaget

Lagförslaget innebär kortfattat att nästintill alla fastighetstransaktioner kommer behöva anmälas för granskning. I lagförslaget har det lagts stort fokus på att undvika kringgående av lagen, varför alla former av fastighetsförvärv omfattas ­– inklusive indirekta förvärv genom överlåtelser av andelar i fastighetsägande bolag. Enligt utredningen kommer det inte finnas något system med förhandsbesked. Varken köpare eller säljare kommer därför kunna undersöka statens eller kommuns intresse för en viss fastighet innan förvärvsprocessen genomförts.

Enligt lagförslaget är det köparen som har anmälningsskyldighet medan säljaren, i vart fall vid ett indirekt förvärv, har en upplysningsskyldighet. Anmälan ska ske digitalt och inkomma senast en månad från att avtalet träffats. Om köparen underlåter att anmäla en transaktion kan det, enligt utredningen, bli aktuellt med sanktionsavgift. Sanktionsavgift kan även bli aktuell för den som inte tillhandahåller uppgifter som beslutsmyndigheten behöver för att utreda frågan om förköp. Alltså riskerar både köpare och säljare att åläggas sanktionsavgifter.

Aktörer på fastighetsmarknaden kommer därför behöva förhålla sig till en prövning av förköpsrätten. Är man verksam inom vissa verksamheter eller om fastigheten är belägen på en för försvaret viktig plats ökar risken för att tiden för handläggning av beslutet blir längre. Det är svårt att förutse för vilka fastigheter som staten och kommuner kommer vilja utöva förköpsrätten. Tas ett beslut om att inleda en utredning i förköpsfrågan, är beslutsmyndigheten eller kommunen berättigad till ytterligare tid för att utreda ärendet. Ett slutligt beslut om förköp ska meddelas inom tre månader räknat från första beslutet, alternativt om särskilda skäl föreligger inom sex månader.

En betungande anmälningsplikt

Lagförslaget öppnar upp för en rad potentiella problem vid både direkta och indirekta fastighetsförvärv. Främst innebär lagförslaget, likt som med gamla förköpslagen, merarbete för parterna vilket kommer medföra högre transaktionskostnader. Säljarens upplysningsplikt och köparens anmälningsplikt kommer i överlåtelseavtalet behöva hanteras genom att köparen medger att han är införstådd med att transaktionen behöver anmälas och åtar sig att genomföra anmälan.

Myndigheten ska meddela beslut i frågan inom 25 dagar från anmälan. Vår förhoppning är att enklare ärenden bör kunna handläggas betydligt snabbare än så. Fristen kommer dock behöva hanteras av parterna. Vi bedömer att det vanligaste kommer vara att köparens tillträde villkoras av att staten och kommunen inte nyttjar sin respektive förköpsrätt och att tillträde sker först efter meddelande från staten och kommunen. Detta kommer minska förutsägbarheten och i vissa fall omöjliggöra möjligheten att snabbt genomföra affärer. Det kan dock tänkas att en köpare hellre tillträder fastigheten under fristen, exempelvis utvecklingsfastigheter där tiden är kritisk, om köparen är säker på att förköpsrätten inte kommer nyttjas. Vidare kommer parterna behöva hantera den förlängda tidsfrist som en fördjupad granskning kan tänkas innebära. Här kan tänkas att vissa aktörer önskar införa återgångsvillkor eller andra mekanismer i överlåtelseavtalet som skydd vid utdragna processer.

I lagförslaget uttrycks en ovisshet kring vilka uppgifter som beslutsmyndigheten eller kommun kan tänkas behöva för att fatta ett beslut och det finns en risk för att parterna kommer behöva tillhandahålla kommersiellt känsliga uppgifter. Exempelvis nämner utredningen att köpeskillingen kan tänkas behöva ingå i en anmälan. Den informationen kan vara ytterst känslig för parterna. Om beslut fattas om att inleda en utredning i frågan om förköpsrätten kommer troligen ytterligare handlingar att begäras in av myndighet eller kommun.

Ett ytterligare problem lagförslaget medför är hur underprisöverlåtelser ska hanteras. Ofta paketeras fastigheter, av skatteskäl, till underpris i dotterbolag tillhörande säljaren, varvid aktierna i dotterbolaget avyttras. Staten eller kommun får då en möjlighet att förvärva en fastighet långt under marknadsvärde. I lagförslaget föreslås att det ska finnas jämkningsmöjlighet för oskäliga villkor, både till statens/kommunens och till säljarens fördel, men i praktiken kan det bli svårt att bevisa ett fastighetsvärde och att köpeskillingen faktiskt är oskälig. Här ser vi risk för att tvister kan uppstå.

Om beslut om förköpsrätt meddelas

Skulle ett beslut fattas om att utnyttja förköpsrätten träder staten eller kommun in i avtalet. Enligt utredningen innebär detta att staten eller kommun träder in i avtalet på de villkor som avtalats mellan de tidigare parterna. Även om detta vid en första läsning kan låta rimligt går det att ifrågasätta hur lämpligt det är att stat eller kommun åtar sig de många åtaganden som en köpare ofta har enligt ett kommersiellt överlåtelseavtal. Överlåtelseavtal är ofta långa och komplicerade, varför staten eller kommunen med detta upplägg kan behöva iklä sig en mängd olika åtaganden, om dessa åtaganden inte jämkas, något som säljaren kanske inte förväntat sig. Utredningen nämner att det som har avtalats därför blir av yttersta vikt vid beslut om förköpsrätten ska utövas eller inte. Huruvida parter medvetet kan minska risken att staten eller kommun träder in i avtalet genom att utforma avtalet med detta i åtanke är dock svårt att säga, med tanke på möjligheten för stat och kommun att begära jämkning av avtalets bestämmelser i allmän domstol.

En möjlig situation som förköpsrätten kan frambringa är att förköpsrätten utövas på en av flera fastigheter som ingår i en transaktion. Frågan blir då hur en sådan situation ska hanteras. Det kan skapa stort huvudbry för parterna, då delar av avtalet i så fall behöver förhandlas om. I en sådan situation underlättar det för parterna att på förhand ha reglerat utfallet av delvis utövad förköpsrätt men även detta kommer leda till en högre grad av komplexitet och därmed högre transaktionskostnader. Man kan tänka sig att det är viktigt för köparen att förvärvet gäller alla fastigheter, varför denne kanske vill att resterande fastigheter ska återgå om dessa inte kommer som ett paket, något som då bör regleras i avtalet.

Ett beslut från stat eller kommun att utöva sin förköpsrätt kommer vara möjligt att överklaga. Vi tror att tvister kommer vara vanligt förekommande i de fall där förköpsrätten utövas.

Risker för fastighetsmarknadens parter

Det är tydligt att en statlig och kommunal förköpsrätt kommer att påverka fastighetsmarknaden markant. Vi förutspår att en förköpsrätt tillsammans med FDI-lagen och en hyresförvärvslag kommer leda till färre transaktioner, inte minst när det kommer till utländska investerare som ju tidigare lockats till Sverige av förhållandevis låga transaktionskostnader och en transparant och smidig process. Det merarbete som förslaget skulle innebära samt den osäkerhet förslaget innebär för parterna medför sannolikt ett svalare intresse för fastighetsinvesteringar. I den pågående lågkonjunkturen har fastighetsmarknaden redan tagit en smäll och vi bedömer att förevarande lagförslag inte kommer att förbättra situationen. Utredningens förslag riskerar snarare att förvärra bygg- och bostadskrisen ytterligare. Det mest troliga är dessutom att prövningen kommer lida av samma brister som var anledningen till att den tidigare förköpslagen upphävdes, att den är dyr, ineffektiv och bidrar till osäkerhet på fastighetsmarknaden, något som vi på Real tror att flera remissyttranden kommer att trycka på.

Vi anser att syftet med förköpslagen är lovvärt, vem vill inte arbeta mot organiserad brottslighet och stärka försvarets möjligheter att försvara landet. Men förköpsrätten innebär en stor inskränkning av avtalsfriheten och stora olägenheter för inblandade och det finns skäl att ifrågasätta om det inte finns mindre betungande sätt för staten och kommun att förvärva fastigheter i syfte att skydda Sverige. Ett alternativ är att staten och kommun agerar vanliga köpare och lägger bud på fastigheter de anser vara av intresse. Ett annat alternativ är att utvidga den redan gällande expropriationslagens tillämpningsområde som ju redan idag ger stat eller kommun en möjlighet att expropriera fastigheter för vissa, i lagen preciserade, ändamål. Ett av de ändamålen är exempelvis fastigheter som är av särskild betydelse för totalförsvaret. Det finns också i Bostadsförvaltningslagen möjlighet att tvångsförvalta bostadsfastigheter där fastighetsägaren missköter förvaltningen av fastigheten. Vår uppfattning är att det borde vara mer ändamålsenligt att öka möjligheterna för tvångsförvärv och tvångsförvaltning enligt dessa lagar än att införa ett system som kommer innebära stora problem för marknadens aktörer och som ändå riskerar att kringgås av de som verkligen har ett intresse av det.

För mer information, vänligen kontakta:

Daniel Jönsson, partner
Mobil: +46 (0)72 550 67 41
Email: dj@realadv.se

Erik Wessberg, biträdande jurist
Mobil: +46 (0)72 588 35 99
Email: ew@realadv.se

Anna Klingemann, biträdande jurist
Mobil: +46 (0)72 588 90 99
Email: akl@realadv.se