Nyheter

Här har vi samlat våra senaste artiklar, pressmeddelanden och nyhetsbrev.

Tillbaka

En möjlighet att öka transaktionstempot

Vi har under den senaste tiden sett en hel del ryckighet i många affärer där vissa affärer tar lång tid med omfattande förhandlingar och skräddarsydda lösningar och andra sker väldigt snabbt. Bakgrunden till de snabba affärerna kan exempelvis vara att en köpare har fått svårt att få finansiering och hoppat av affären och att möjlighet därför dykt upp för en ny köpare att göra snabb affär. I andra fall kan det handla om säljare som snabbt måste avyttra fastigheter pga. av krav från kreditgivare eller av andra skäl. En gemensam nämnare för dessa affärer är att parterna, med bibehållen trygghet i avtalet, vill komma till avslut så snart som möjligt. Det finns dock detaljer i avtalen som gör att detta ibland är svårt.

Avtalen kräver en långtgående undersökning

Många av de avtal som används vid kommersiella fastighetsöverlåtelser eller vid överlåtelser av bolag med fastigheter förutsätter att köparen gör en extensiv due diligence som typiskt sett tar mycket tid i anspråk av köparen och vanligen involverar en hel del konsulter som tittar på legala, skattemässiga, tekniska och finansiella delar av en affär. Denna due diligence leder, typiskt sett, till långsammare affärer och högre transaktionskostnader.

Jag kommer nedan kort belysa anledningen till detta. Dagens utformning av överlåtelseavtalen i en fastighetstransaktion är anledningen till att köparen tvingas göra en extensiv due diligence och 99 % av avtalen avseende kommersiella fastigheter är uppbyggda enligt samma principer.

Uppbyggnaden av kommersiella avtal avseende avyttring av fastigheter

Om man inte berör frågan om ansvar i avtalet blir jordabalkens eller köplagens felregler gällande (beroende på om det är ett fastighetsförvärv eller ett aktieförvärv). Parterna brukar dock inte vilja luta sig tillbaka på felregler som innebär att det kan utgöra fel om objektet inte stämmer överens med vad köparen med ”fog kunnat förutsätta” och andra lagregleringar som kan tyckas alltför oprecisa för att fungera i kommersiella avtal. Avtalen innehåller därför regelmässigt en fullständig friskrivning där man avtalar bort jordabalkens och köplagens fel- och påföljdsregler). Med en sådan friskrivning saknar en köpare, överhuvudtaget, möjligheten att framställa krav under avtalet, vilket naturligtvis inte accepteras av köparen. Avtalen kompletteras därför med ett antal garantier, som ställs av säljaren, avseende transaktionsobjektets skick. Köparens möjlighet att göra gällande ansvar under garantierna begränsas sedan dock regelmässigt av ett antal standardmässiga skrivningar i avtalen.

Typiska begränsningar av säljarens ansvar för brott mot garantier är:

  • Trösklar, dvs. skadan måste överstiga ett visst belopp för att kunna göras gällande.
  • Garantitid, dvs. garantikravet måste göras gällande inom viss tid.
  • Reklamationsfrist innebärande att kravet måste göras gällande inom viss tid från det att köparen fick kännedom omständigheterna som ligger till grund för kravet om kravet.
  • Köparens vetskap innebärande att köparen inte kan framställa krav om köparen känner till omständigheterna som föranleder garantibrottet eller sådana omständigheter framgår av datarumsmaterialet (datarumsmaterialet biläggs regelmässigt avtalet som en bilaga).

Begränsningarnas syften

Man kan tycka vad man vill om dessa begränsningar men det kan tyckas att det finns en viss logik bakom många av begränsningarna. Vad avser trösklar att man inte ska bråka om småpengar och avseende tidsbegränsningar att säljaren måste kunna gå vidare, vid något tillfälle, och kunna stryka ett streck över historiska affärer.

Köparens vetskap (eller fingerade vetskap) hindrar möjligheten att framställa krav för brott mot garantier

Genom att köparen inte kan framställa krav om omständigheten som omfattar garantibrottet omfattas av datarumsmaterialet tvingas dock köparen göra en undersökning av allt material som finns i datarummet för att kontrollera att det inte finns någon information som skulle kunna utgöra ett garantibrott och ägna mycket tid och resurser på detta. Datarummet är regelmässigt elektroniskt och omfattar allt material som hör till fastigheten och bolaget som säljs. Det är denna grundläggande princip i kommersiella avtal avseende överlåtelser av fastigheter som förvårar snabba affärer.

Lösningen

En enkel lösning är givetvis att man tar bort begränsningen avseende köparens vetskap eller i vart fall den del som inte omfattar faktiskt kunskap utan som förutsätter att köparen har kunskap om allt material i datarummet. Genom att stryka denna skrivning svarar säljaren för de garantier som säljaren ställer ut och köparen kan antingen helt avstå från att göra en due diligence-undersökning och helt förlita sig på garantierna eller i vart fall begränsa sådan undersökning till att omfatta material som inte omfattas av garantier, vilket skulle leda till minskade kostnader och möjligheten att göra snabba affärer. Det är ju heller egentligen inget konstigt att en säljare de facto tar ansvar för det som garanteras. Nackdelen är givetvis att det kan finnas andra anledningar till att göra en due diligence än att upptäcka fel; det kan ju även handla om att man vill skaffa sig en faktisk överblick över vad man förvärvar och ska förvalta i framtiden. Man kan också se framför sig att antalet garantibrott faktiskt kan komma att öka och därmed också antalet tvister om felen inte uppmärksammas under due-diligencefasen utan först senare.

Oavsett ställningstagandena ovan kan en strykning av den aktuella punkten främja den allmänna omsättningen och öka transaktionshastigheten och kan vara ett bra verktyg när affären kräver snabbt avslut men ändå ge trygghet till den snabbfotade köparen.

Då dessa skrivningar anses vara en del av utformningen av varje balanserat avtal kan de dock vara svåra att komma ifrån. Due diligence av fastigheter har under hela 2000-talet varit helt standard på marknaden och att gå ifrån denna princip kräver nytänkande både från parterna i transaktionen likväl som transaktionsrådgivarna.