Hyresnämnden i Stockholm har i ärende H 14131-25 avslagit en hyresgästs krav på sänkt hyra i en lägenhet som ursprungligen hade presumtionshyra men som numera omfattas av bruksvärdessystemet. Beslutet antyder att en hyra som förhandlats fram under ett antal år – i det aktuella fallet fyra år – kan presumeras vara skälig, trots att den aldrig prövats mot lägenhetens egentliga bruksvärde. En hyresgäst som anser att hyran är för hög bär i ett sådant fall bevisbördan för det.
Kort om presumtionshyra
Presumtionshyra är en hyra som förhandlas fram mellan fastighetsägaren och en hyresgästförening och som fastighetsägaren får ta ut för nybyggda hus under maximalt 15 år. Hyran presumeras vara skälig och syftet med den är att fastighetsägaren ska få sina kostnader täckta och en rimlig avkastning ett antal år efter färdigställandet. Efter presumtionstidens utgång tillämpas i stället bruksvärdeshyra, som bestäms genom en jämförelse av lägenhetens bruksvärde med bruksvärdet för andra likvärdiga lägenheter på orten. En presumtionshyra är inte sällan högre än en bruksvärdeshyra.
Hyresnämndens beslut
I det aktuella ärendet hade en hyresgäst bott i en lägenhet vars presumtionstid löpt ut och vars hyra därefter förhandlats årligen mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen. Eftersom hyran inte sänkts i samband med övergången från presumtionshyra till bruksvärdeshyra, ansåg hyresgästen att hyran hade blivit oskäligt hög och begärde att Hyresnämnden skulle sänka den.
Hyresnämnden konstaterade att hyran som utgångspunkt fick anses vara införhandlad i bruksvärdessystemet, eftersom den förhandlats årligen under fyra års tid. Det ankom därför på hyresgästen att visa att hyran var oskäligt hög.
Hyresnämnden granskade tre lägenheter som hyresgästen åberopat och fann att dessa inte var direkt jämförbara med hyresgästens lägenhet. Nämnden konstaterade att det inte heller framkommit något annat som visade att de förhandlade hyrorna var oskäliga och hyran skulle därför bestå.
Kommentar
Hyresnämndens avgörande kan ses i ljuset av den harmoniseringsproblematik som vi på REAL i en tidigare artikel diskuterat (”Positiva nyheter för ägare av nyproducerade bostäder – höjd uppräkning av presumtionshyran?”, 2024-11-14). Där konstaterades att gapet mellan presumtionshyror och bruksvärdeshyror riskerar att öka för varje år under presumtionstiden, vilket gör övergången till bruksvärdeshyror mer riskfylld för fastighetsägare. Genom det aktuella beslutet har problematiken fått viss klarhet: Hyresnämndens beslut tyder på att en hyra som löpande förhandlas fram med Hyresgästföreningen kan anses vara införhandlad i bruksvärdessystemet, även om den ursprungligen var en presumtionshyra och bruksvärdet aldrig prövats i sak. En sådan hyra presumeras därmed vara skälig.
Samtidigt bör noteras att presumtionshyror ursprungligen bestäms utifrån produktionskostnader snarare än bruksvärdet, och att hyran därefter har förhandlats innebär inte nödvändigtvis att den motsvarar en bruksvärdeshyra. Beslutet öppnar dock upp för att en presumtionshyra kan övergå till att presumeras vara en bruksvärdeshyra enbart genom att den förhandlas kollektivt under en tid efter presumtionstidens utgång.
Om Hyresnämndens beslut kvarstår i högre instans innebär det att fastighetsägare med hus som snart lämnar presumtionstiden inte behöver göra någon separat bruksvärdesprövning för att den befintliga hyresnivån ska anses skälig. Detta under förutsättning att hyran förhandlas kollektivt.
Något som kan framhållas som en risk med avgörandet är dock att det kan medföra att Hyresgästföreningen agerar hårdare i förhandlingar efter presumtionstidens utgång, eftersom förhandlingsresultatet riskerar att få en mer varaktig verkan på hyresnivån.
Samtidigt bör beslutet tolkas med viss försiktighet. Hyresnämnden är första instans och beslutet har i skrivande stund överklagats till Svea hovrätt. Det återstår därför att se om det står sig – vi följer utvecklingen.
För mer information, vänligen kontakta Lisa Linge, Associate eller Johan Asklund, Partner.
Mobil: Johan Asklund, +46 (0)72 373 03 52, Lisa Linge, +46 (0)70 975 69 63.
Mejl: ja@realadv.se, ll@realadv.se