Den etablerade praxisen om 3 procent har under lång tid fungerat som vägledning för beräkningen av tomträttsavgäld för kommersiella tomträtter. Genom Högsta domstolens (HD) dom i NJA 2025 s. 399 (”Smyrnamålet”), där avgäldsräntan för en tomträtt avsedd för bostadsändamål sänktes till 1,75 procent, inleddes en förändring av avgäldsräntans storlek som nu även fått genomslag även för kommersiella tomträtter. Mark- och miljööverdomstolen har nu i mål F 8748-25 fastställt att den nya utgångspunkten för kommersiella tomträtter ska vara en avgäldsränta om 2 procent.
Kort om tomträttsavgäld
Tomträttsavgälden är den avgift som bestäms i avtal mellan tomträttshavaren och upplåtaren, ofta en kommun eller staten, för en viss på förhand bestämd period, vanligtvis 10 år. Kommer parterna inte överens om avgälden ankommer det på domstolen att bestämma det belopp som bedöms vara skäligt. Vad domstolen ska beakta vid bestämmandet av avgäldens skälighet anges varken i jordabalken eller förarbetena mer specifikt än att avgälden ska grunda sig på markvärdet och motsvara en skälig ränta. Domstolen har tidigare konsekvent tillämpat en avgäldsränta om 3 procent av markvärdet, då detta har ansetts motsvara en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden, med ett tillägg för att kompensera fastighetsägaren för den markvärdestegring som sker under avgäldsperioden (s.k. triangeleffekten). HD har nu i Smyrnamålet och Mark- och miljööverdomstolen i mål F 8748-25 gått ifrån den etablerade praxisen om 3 procent.
Mark- och miljööverdomstolens dom
I Mark- och miljööverdomstolens dom i mål F 8748-25 aktualiserades frågan om beräkning av tomträttsavgäld för kommersiella tomträtter, avseende två fastigheter i Stockholm som upplåtits med tomträtt av Stockholms kommun till ett bolag inom Vasakronankoncernen. Kommunen, som utgör upplåtare, argumenterade för att avgäldsräntan skulle bestämmas till 3,25 procent alternativt 3 procent. Som stöd åberopade kommunen bland annat observationer på fastighetsmarknaden, utredning avseende direktavkastningskrav på mark och alternativa sätt att beräkna den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, bland annat med hänvisning till räntan på företagsobligationer. Bolaget, som utgör tomträttshavare, argumenterade, å sin sida, för att en skälig avgäldsränta, vid tillämpning av realräntemetoden, låg i intervallet 0,95–1,25 procent. Mark- och miljööverdomstolen fastslog inledningsvis att avgäldsräntans storlek fortfarande ska bedömas utifrån den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, i linje med den metod HD tillämpade i Smyrnamålet, och att varken kommunens direktavkastningsutredning eller åberopandet av företagsobligationsräntan kunde läggas till grund för bedömningen. HD hade i Smyrnamålet kommit fram till att den långsiktiga realräntan kommer att ligga ganska stabilt på en lägre nivå än 2 procent, och framhöll det som sannolikt att en långsiktig realränta på fastighetsmarknaden, i fråga om mark som kan antas ge en värdesäker avkastning, inte kommer avvika alltför mycket från den nivån. Bedömningen av en skälig avgäldsränta bör således hämtas från denna uppskattning. Mot bakgrund av detta, och då tomträtten i Smyrnamålet avsåg bostadsändamål, fann HD att en avgäldsränta om 1,75 procent framstod som rimlig. Mark- och miljööverdomstolen har tidigare uttalat att avgäldsräntan bör präglas av en betydande stabilitet, och konstaterade att Smyrnamålet inte är begränsat till tomträttsupplåtelser för bostadsändamål. Ett avsteg från den avgäldsränta som HD fastställt bör därför enligt Mark- och miljööverdomstolen kräva övertygande bevisning. Eftersom det i det aktuella fallet rörde sig om tomträtter för kommersiellt ändamål, och en ny nivå på avgäldsräntan ska gälla under lång tid samt vara förutsebar för båda parter, fann Mark- och miljööverdomstolen att utgångspunkten ska vara en avgäldsränta om 2 procent, med triangeleffekten inkluderad.
I Smyrnamålet begränsades HD:s prövning av avgäldsräntan utifrån realräntemetoden till följd av hur kommunen utformade sin talan. I förevarande mål åberopade kommunen ett utökat utredningsmaterial, bland annat kompletterande studier av direktavkastningskrav och en analys av en tomträttsöverlåtelse. Domstolen ansåg, trots det utökade utredningsmaterialet, att underlaget avseende direktavkastningskravet var alltför osäkert, att företagsobligationer innebär en större risk än kommunens markinnehav och att något risktillägg därför inte var motiverat. Mark- och miljööverdomstolen hade redan i dom den 2 mars 2026 i mål F 9099-23 och i dom den 8 juli 2026 i mål F 3976-24 tillämpat 2-procentsnivån på en kommersiell tomträtt med hänvisning till Smyrnamålet, och fann nu på motsvarande sätt att det saknades skäl att avvika från den praxis med en avgäldsränta om 2 procent, med triangeleffekten inkluderad, som sedan avgörandet i Smyrnamålet gäller.
Räkneexempel – den ekonomiska effekten
Sänkningen av avgäldsräntan har en direkt och betydande ekonomisk effekt, eftersom avgälden beräknas som markvärdet multiplicerat med avgäldsräntan. Ett förenklat exempel illustrerar skillnaden: för en tomträtt med ett markvärde om 100 000 000 kr ger en avgäldsränta om 3 procent en årlig avgäld om 3 000 000 kr, medan en avgäldsränta om 2 procent ger en årlig avgäld om 2 000 000 kr. Sänkningen till 2 procent innebär alltså en minskning av den årliga avgälden med 1 000 000 kr, motsvarande en sänkning med drygt 33 procent. Eftersom avgälden ligger fast under hela avgäldsperioden motsvarar detta en total skillnad om 10 000 000 kr över en tioårig avgäldsperiod.
Genomslaget blir särskilt tydligt om man tillämpar samma räkneexempel på de faktiska förhållandena i F 8748-25. Avseende fastigheten X yrkade kommunen en årlig avgäld om 41 466 620 kr i första hand, motsvarande en avgäldsränta om 3,25 procent, och 38 276 880 kr i andra hand, motsvarande en avgäldsränta om 3 procent. Med Mark- och miljööverdomstolens fastställda utgångspunkt om 2 procent hade den årliga avgälden i stället uppgått till omkring 25 517 920 kr. Skillnaden mellan kommunens förstahandsyrkande och den nu fastställda utgångspunkten uppgår därmed till närmare 15 900 000 kr per år, eller omkring 38 procent, vilket över en tioårig avgäldsperiod motsvarar en skillnad om nästan 160 000 000 kr.
Exemplen visar att redan en begränsad förändring av avgäldsräntan, här en procentenhet eller mindre, får stor ekonomisk betydelse när den appliceras på de höga markvärden som ofta är aktuella för kommersiella tomträtter i attraktiva lägen, och att effekten gäller under hela den kommande tioårsperioden.
Kommentar
Mark- och miljööverdomstolens dom innebär en tydlig förändring för beräkningen av tomträttsavgäld för kommersiella tomträtter. Bestämmandet av avgäldsräntan kan ytterst ses som en avvägning av två motstående intressen. Tomträttshavaren har ett intresse av rimliga och förutsägbara kostnader medan fastighetsägaren har ett intresse av att erhålla en skälig avkastning. Från att tidigare konsekvent ha tillämpat en avgäldsränta om 3 procent kan vi nu förvänta oss att en omreglering av avgälden för kommersiella tomträtter beräknas utifrån 2 procent av markvärdet, med triangeleffekten inkluderad. Förändringen följer i spåren av HD:s dom i Smyrnamålet, som Mark- och miljööverdomstolen alltså funnit vara vägledande även utanför bostadssegmentet. Värt att notera i detta sammanhang är att en avgäldsränta om 1,75–2 procent är en förhållandevis låg avkastning sett ur fastighetsägarens perspektiv, särskilt mot bakgrund av att tomträttsavgälden vanligtvis gäller under en period om 10 år, vilket illustreras i räkneexemplet ovan. Mark- och miljööverdomstolen betonar emellertid att avgäldsräntan bör präglas av en betydande stabilitet och att avsteg bör kräva övertygande bevisning.
I skrivande stund har Mark- och miljööverdomstolens dom överklagats till HD varvid något beslut om beviljat prövningstillstånd ännu inte har meddelats. Vi följer utvecklingen noga och återkommer med uppdatering om rättsläget förändras.
För mer information, vänligen kontakta William Andersson, Associate eller Daniel Jönsson, Partner.
Mobil: William Andersson, +46 (0)70 978 95 44, Daniel Jönsson, +46 (0)72 550 67 41.
Mejl: wa@realadv.se, dj@realadv.se