Nyheter

Här har vi samlat våra senaste artiklar, pressmeddelanden och nyhetsbrev.

Tillbaka

Nytt prejudikat om rätt till ersättning för framtida avhjälpandekostnader

Högsta domstolen fastslog i mål T 7843-23 att en köpare av en bostadsrätt, vilken vid tillträdet inte uppfyller det avtalade skicket, har rätt till ersättning för kostnader för att avhjälpa felen, även innan köparen själv har vidtagit några åtgärder för att åtgärda bristerna.

Bakgrund

En privatperson och en bostadsrättsförening ingick ett upplåtelseavtal för en nyproducerad bostadsrätt. Vid tillträdet ansåg köparen att lägenheten inte uppfyllde det avtalade skicket. Avvikelserna gällde bl.a. felaktigt utförda fönster, avsaknad av städskåp, en missfärgad spånskiva på balkongen, brister i ett eluttag på balkongen och skador på ytterdörren. Köparen krävde ersättning från bostadsrättsföreningen motsvarande kostnaden för att åtgärda felen.

Allmänt om bostadsrättshavarens ersättningsrätt

Enligt 7 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) (nedan BRL) är bostadsrättsföreningen skyldig att tillhandahålla lägenheten i ett skick som gör den fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Skulle bostaden inte uppfylla denna standard har bostadsrättshavaren, enligt 7 kap. 2 § BRL, rätt att kräva att bostadsrättsföreningen åtgärdar felet. Underlåter föreningen att åtgärda felet får bostadsrättshavaren avhjälpa bristen på föreningens bekostnad.

Domstolen klargjorde att 7 kap. 2 § BRL inte enbart gäller för bostäder som är obrukbara, utan även för bostäder som avviker från vad som avtalats om skicket.

Domstolen tog sedan ställning till om ersättningsrätten enbart gäller havda avhjälpandekostnader, eller om även framtida avhjälpandekostnader ska ersättas. Domstolen konstaterade därvid att en allmän kontraktsrättslig princip är att en part som drabbats av ett fel inte bara har rätt till ersättning för kostnader som redan uppstått för att åtgärda felet, utan även för skäliga framtida kostnader som kan komma att uppstå för att avhjälpa felet. Domstolen fann att denna princip bör gälla även vid tillämpning av avhjälpanderätten enligt bostadsrättslagen, eftersom det gäller en överlåtbar egendom som har ett förmögenhetsvärde som tillhör köparen/bostadsrättshavaren.

Bedömningen i målet

Högsta domstolen konstaterade att lägenhetens skick vid tillträdet avvek från vad som avtalats. Eftersom föreningen trots tillsägelse underlåtit att avhjälpa felen hade köparen rätt till ersättning för framtida försvarliga avhjälpandekostnader.

Kommentar

Domen tydliggör och förstärker de allmänna rättsprinciperna gällande avvikelser från avtalat skick och utgör ett välkommet klargörande avseende avhjälpanderättens innebörd i bostadsrättslagen.

För mer information om avgörandet, vänligen kontakta Tom Hofset, Partner, eller Daniel Högman, Associate.

Mobil: Tom Hofset, +46 (0)72 588 19 93, Daniel Högman, +46 (0)72 373 03 54.

Mejl: th@realadv.se, dh@realadv.se.