Utredningens förslag
Jordabalkens lagstiftning har i mångt och mycket inte hängt med i den digitala utvecklingen. Bakgrunden till de över 50 år gamla formkraven avseende överlåtelser av fast egendom är att riktigheten av avtalet måste kunna garanteras då fastighetsköp för många är den absolut största investeringen de kommer att göra i sina liv. Tack vare tillgången till effektiva kontrollsystem bedöms nu dock en övergång till digitala handlingar minska risken för både misstag och planerad ekonomisk brottslighet. För att bättre stämma överens med dagens samhälle föreslås därför att 4 kap 1 § jordabalken ska ändras till att köpehandlingen kan skrivas under eller på annat sätt signeras. Genom den teknikneutrala formuleringen möjliggörs på så vis elektroniska signaturer.
För att en elektronisk signatur ska godkännas föreslår utredningen att underskriften ska uppnå standarden ”kvalificerad” i enlighet med EU:s eIDAS-förordning. Det innebär i korthet att varje fysisk persons identitet med hög tillitsgrad och med hjälp av ett elektroniskt intyg ska gå att bekräfta i förhållande till respektive underskrift. I dagsläget pågår det en utredning avseende statlig e-legitimation som når upp till den högsta tillitsnivån. Med utgångspunkt i att de digitala fastighetsköpen kommer behöva samordnas med den statliga e-legitimationen är utredningens förslag att ändringarna i jordabalken ska träda i kraft 1 juli 2026.
Vidare kan en inskrivningsansökan till Lantmäteriet idag lämnas in med en elektronisk handling men eftersom det krävs att den överensstämmer med originalhandlingen, där det för köp av fast egendom krävs en fysiskt undertecknad handling, är det i praktiken inte görbart. Genom ändringar i reglerna om inskrivning i fastighetsregistret ska ansökan i framtiden kunna ske helt digitalt.
Lantmäteriets förslag om en e-tjänst
För att möjligheten till elektroniska undertecknanden ska förverkligas krävs dock fortfarande en utveckling av den digitala infrastrukturen för inskrivningsärenden. Rent juridiskt är det också relevant vad som är en originalhandling respektive en kopia, något som den gamla FORMEL-utredningen (Ds 2003:29) sedan länge konstaterat är svårt att definiera i elektroniska sammanhang. För att komma runt problematiken har Lantmäteriet i utredningen föreslagit att inskrivningsansökan ska upprättas på en särskild plattform. Nyligen lämnade Lantmäteriet ett mer djupgående förslag (LM 2023/061778) om att Lantmäteriet själva, eller genom att lämna tillstånd till andra aktörer, ska tillhandahålla en eller flera e-tjänster för upprättande av handlingar. Den hybrida infrastrukturen som föreslås har två alternativa lösningar, nämligen att antingen en myndighet eller privata aktörer skulle få exklusiv rätt att upprätta de elektroniska handlingarna. En stor fördel med att aktörer på den privata marknaden kan ges tillstånd är att handlingar som vill hållas hemliga, exempelvis köpekontrakt innehållandes villkor, kan upprättas i ett annat system än det som Lantmäteriet erbjuder. Vidare kan då även avtalsmallar och liknande utformas fritt så länge grundläggande formkrav är uppfyllda. Om regeringen beslutar i linje med Lantmäteriets förslag kommer vissa krav dock kunna ställas på de privata aktörerna, bland annat förekomsten av en sluten linje (API) till Lantmäteriets mottagningstjänster, att originalinnehållet ska kunna bevaras och att underskriften är kvalificerad.
Kommentar
Vi på Real Advokatbyrå ser positivt på de lagändringar som beskrivits ovan då de förväntas bidra till säkrare, snabbare och enklare överlåtelser för aktörerna på fastighetsmarknaden. Innan man kan dra nytta av fördelarna finns det dock uppenbarligen en del praktiska aspekter som först behöver falla på plats. Bristen på kvalificerade elektroniska underskrifter i Sverige nämns exempelvis som ett problem i utredningen men det finns idag leverantörer som redan når upp till de högsta kraven. Eftersom digitala fastighetsöverlåtelser sedan en tid tillbaka även är tillåtna i våra nordiska grannländer och det dessutom finns en utredning om statlig e-legitimation bör detta kunna hanteras.
För mer information om avgörandet, vänligen kontakta Daniel Jönsson, Partner, eller Josefin Mannevik, Sommarnotarie.
Mobil: Daniel Jönsson +46 (0)72 550 67 41, Josefin Mannevik +46 (0)8 450 15 40
Email: dj@realadv.se, jm@realadv.se