Sedan den 1 juli 2026 omfattas överlåtelser av fast egendom av säkerhetsskyddslagens (2018:585) överlåtelseregler. Det innebär att den som, i säkerhetsskyddslagens mening, är verksamhetsutövare behöver utföra en särskild säkerhetsskyddsbedömning, lämplighetsprövning och samråda med tillsynsmyndigheten innan fast egendom som är av betydelse för Sveriges säkerhet överlåts.

Bakgrund

Mot bakgrund av det förändrade säkerhetsläget i Sverige och i omvärlden föreslog regeringen i propositionen 2025/26:105 ”Stärkt säkerhetsskydd vid överlåtelse av fast egendom” att överlåtelser av fast egendom ska omfattas av säkerhetsskyddslagens överlåtelseregler. Propositionen antogs och lagändringen trädde i kraft den 1 juli 2026.

Lagändringen innebär inte att lagens tillämpningsområde utvidgas utan ändringen berör endast den som bedriver säkerhetskänslig verksamhet och därmed redan omfattas av lagen. Direkta fastighetsöverlåtelser har tidigare varit undantagna från säkerhetsskyddslagens överlåtelseregler men numera omfattas även dessa.

Lagändringarnas innebörd

Lagändringen berör endast de fastighetsägare som bedriver säkerhetskänsliga verksamhet, och därmed redan tillämpar säkerhetsskyddslagens regler, och som avser överlåta fast egendom som är av betydelse för Sveriges säkerhet. Fast egendom av betydelse för Sveriges säkerhet kan exempelvis vara fastigheter där kritisk infrastruktur är belägen, fastigheter där det finns samhällsviktig försörjning eller fastigheter som är av betydelse för Sveriges försvar.

Vid en sådan överlåtelse måste verksamhetsutövaren göra en särskild säkerhetsskyddsbedömning och en lämplighetsprövning samt samråda med berörd tillsynsmyndighet. Detta gäller både för överlåtelse genom köp, byte och gåva enligt jordabalkens regler samt vid överföring av äganderätten genom fastighetsbildning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988).

Lagändringarna innebär också att tillsynsmyndigheten ges möjlighet att förbjuda en överlåtelse som bedöms vara olämplig. Om en fastighet, trots förbud, överlåts genom jordabalkens regler kommer överlåtelsen att vara ogiltig och parternas prestationer ska därmed återgå. Överlåtelser som skett genom beslut om fastighetsbildning kommer dock inte kunna ogiltigförklaras.

Indirekta fastighetsöverlåtelser

De flesta fastighetstransaktioner genomförs genom att fastigheten är paketerad i ett bolag som sedan överlåts, s.k. indirekta fastighetsöverlåtelser. Den som avser att överlåta aktier eller andelar i säkerhetskänslig verksamhet, utan att själv vara en verksamhetsutövare, är sedan tidigare skyldig att samråda med tillsynsmyndigheten.

Bolag som inte är verksamhetsutövare och som äger ett fastighetsägande bolag, vari säkerhetskänslig verksamhet bedrivs, behöver inte utföra någon särskild säkerhetsskyddsbedömning eller lämplighetsprövning utan endast samråda med tillsynsmyndighet. Om det överlåtande bolaget däremot är en verksamhetsutövare i säkerhetsskyddslagens mening behöver, i likhet med vad som i och med lagändringen gäller för direkta fastighetsöverlåtelser, en särskild säkerhetsskyddsbedömning, lämplighetsprövning och samråd utföras.

En ytterligare komplexitet uppstår vid ägarstrukturer i fler led. Om aktier överlåts i ett mellanliggande bolag vars enda tillgång är aktier i ett bolag som är en verksamhetsutövare, snarare än aktier direkt i det verksamhetsutövande bolaget, är det oklart om samrådsskyldigheten inträder, eftersom det mellanliggande bolaget inte bedriver sådan verksamhet. Denna lucka adresseras inte i säkerhetsskyddslagen. En jämförelse kan göras med lagen om granskning av utländska direktinvesteringar (2023:560), som kan träffa förvärv av kontroll även genom indirekta ägarled.

Betydelsen vid direkta fastighetstransaktioner

Vid direkta fastighetstransaktioner kan de nya kraven innebära ett utökat administrativt arbete vilket kan leda till högre kostnader för transaktionen samt en utdragen tidsplan. Lagändringarna medför även en risk att överlåtelsen blir föremål för förbud vilket innebär att köpet kan ogiltigförklaras. För den som är verksamhetsutövare i säkerhetsskyddslagens mening är det därför, inför en fastighetstransaktion, av vikt att tidigt undersöka om överlåtelsen omfattas av säkerhetsskyddslagen.

För mer information, vänligen kontakta Annie Åsell, Associate eller Mikael Laag, Partner.

Mobil: Annie Åsell +46 (0)73 800 21 65, Mikael Laag +46 (0)72 550 67 42.

Mejl: aa@realadv.se, ml@realadv.se.