Bestämmelsen om delgivning av uppsägning av hyresavtal i jordabalken är skriven för fysiska personer, men vad gäller när hyresgästen är en juridisk person? Och var har bolaget egentligen sin hemvist? I ett nytt avgörande (Mål T 9574-25) besvarar Högsta domstolen dessa frågor och klargör under vilka förutsättningar en uppsägning av ett lokalhyresavtal kan delges en juridisk person på ett giltigt sätt.
Bakgrund
En hyresvärd som säger upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring är skyldig att delge hyresgästen uppsägningen. Jordabalken innehåller en särskild delgivningsregel som får användas om hyresgästen inte kan påträffas i sin hemvist. Bestämmelsen är dock utformad med fysiska personer i åtanke, vilket har gett upphov till frågor om hur den ska tillämpas när hyresgästen är en juridisk person.
Målet rörde ett bolag som hyrde en lokal på Stockholms centralstation och bedrev verksamhet bestående i att mot avgift tillhandahålla toaletter och duschar. Lokalen inrymde även personalutrymmen och ett kontor. Hyresvärden lämnade i mars 2022 en uppsägning för villkorsändring till en anställd i lokalen och skickade därefter uppsägningen med rekommenderat brev till bolagets registrerade adress. Bolaget bestred att en giltig delgivning hade skett och hävdade att lokalen inte utgjorde bolagets hemvist.
Bedömningen i målet
Den första förutsättningen för delgivning är att ”den som söks” i sin hemvist inte påträffas där. Uttrycket ”den som söks” avser den juridiska personen och inte dess ställföreträdare. Eftersom en juridisk person inte fysiskt kan påträffas innebär detta att en ställföreträdare ska påträffas i bolagets hemvist för att rekvisitet ska vara uppfyllt. Först om någon ställföreträdare inte påträffas får den särskilda delgivningsformen användas. HD understryker att det varken är nödvändigt eller tillräckligt att söka ställföreträdaren i dennes personliga hemvist, utan det är den juridiska personens hemvist som är avgörande.
Vad gäller begreppet hemvist fastslår HD att en juridisk persons hemvist är en fysisk plats där bolaget är stadigvarande representerat och utåt sett är identifierbar. Om bolaget har ett huvudkontor utgör detta normalt hemvisten. Saknas ett huvudkontor kan i stället ett fast driftställe där en väsentlig del av verksamheten bedrivs utgöra hemvist. HD öppnar samtidigt för att en juridisk person i vissa fall kan ha mer än en hemvist, under förutsättning att en väsentlig del av verksamheten bedrivs vid respektive driftställe. Saknas en sådan plats helt, anses bolaget inte ha någon hemvist i bestämmelsens mening och den särskilda delgivningsformen kan då inte användas.
Som bolagets vanliga adress gäller i första hand den adress som finns registrerad i offentliga register, eller den aviseringsadress som bolaget har uppgett till hyresvärden. Om en ställföreträdare inte påträffas i bolagets hemvist ska uppsägningen skickas med rekommenderat brev till denna adress och lämnas till en anställd vid verksamhetsstället. Den anställde bör vara en person med arbetsuppgifter kopplade till administrationen och det räcker med att det är mer tillfälliga eller anspråkslösa uppgifter. Kravet är att personen förväntas vidarebefordra handlingen till ansvarig person. Om det inte är möjligt att nå en anställd får uppsägningen i stället lämnas i bolagets postlåda.
I det aktuella fallet saknade hyresgästen ett utpekat huvudkontor, men eftersom en väsentlig del av bolagets verksamhet bedrevs i den hyrda lokalen på Stockholms centralstation ansåg HD att lokalen utgjorde bolagets hemvist. Uppsägningen hade därför delgetts på ett giltigt sätt.
Kommentar
Avgörandet innebär ett viktigt klargörande för fastighetsägare och andra aktörer på lokalhyresmarknaden. Tidigare har det saknats tydlig vägledning om hur den särskilda delgivningsbestämmelsen ska tillämpas när hyresgästen är en juridisk person. För hyresvärdar innebär detta att de inför en uppsägning bör kartlägga var bolaget faktiskt bedriver sin verksamhet och säkerställa att en ställföreträdare söks just där. Det räcker inte att vända sig till ställföreträdaren privat, och det är inte heller nödvändigt.
Domen bör även uppmärksammas av bolag som hyr lokaler. Ett bolag som saknar ett huvudkontor och bedriver sin verksamhet från en enda lokal kan komma att anses ha sin hemvist just där, vilket innebär att en giltig uppsägning kan delges via en anställd på plats, utan att en ställföreträdare eller firmatecknare nås direkt. Det ställer krav på att bolagets personal på sådana verksamhetsställen är uppmärksam på och vidarebefordrar rättshandlingar som inkommer.
För mer information om avgörandet, vänligen kontakta Tom Hofset, Partner, eller Tilda Brandin, Sommarnotarie.
Mobil: Tom Hofset, +46 (0)72 588 19 93.
Mejl: th@realadv.se, tb@realadv.se.