Bakgrund

En bostadsrättshavare avväxlade en bärande vägg för att göra en öppning i väggen och därmed ändra planlösningen. Åtgärden föregicks av kontakt med bostadsrättsföreningen, som också var fastighetsägare, och föreningens styrelse godkände avväxlingen. Trots anmälningsplikt anmäldes åtgärden aldrig till byggnadsnämnden och påbörjades därmed utan startbesked. Nämnden utfärdade därför en byggsanktionsavgift gentemot fastighetsägaren.

Den huvudsakliga frågan i målet var om det funnits förutsättningar för nämnden att ålägga fastighetsägaren byggsanktionsavgift med anledning av åtgärder som bostadsrättshavaren vidtagit.

Bedömning i målet

En byggsanktionsavgift tas ut av den som äger fastigheten, den som begick överträdelsen eller den som fått fördel av överträdelsen. Högsta domstolen konstaterade att det vid avgörandet av vem som avgiften riktas mot måste beaktas vilken typ av överträdelse det rör sig om. Vidare konstaterades det att utgångspunkten vid överträdelser som rör byggnaders tekniska egenskapskrav är att avgiften åläggs fastighetsägaren eftersom fastighetsägaren har det grundläggande ansvaret för byggnaderna på fastigheten. Eftersom åtgärden i fallet avsåg en bärande vägg ansåg domstolen att avgiften kunde tas ut av fastighetsägaren.

Om fastighetsägaren ålagts en avgift i samband med en åtgärd som fastighetsägaren inte haft eller borde haft kännedom om kan avgiften efterges. I förevarande fall hade föreningens styrelse godkänt genomförandet av åtgärden och någon eftergift kunde därför inte ges.

Kommentar

Genom avgörandet har Högsta domstolen klargjort att en byggsanktionsavgift i de flesta fall kan riktas mot fastighetsägaren. I ett tidigare avgörande, NJA 2025 s. 69, anförde Högsta domstolen att ansvarskretsen inte kan vara densamma för samtliga överträdelser utan att det måste göras en bedömning av vem avgiften kan riktas mot. Mot bakgrund av HD:s resonemang föreligger dock en stark presumtion för att avgiften åläggs fastighetsägaren, framförallt i fall som har med de tekniska egenskapskraven för byggnaden att göra.

I de fall när fastighetsägaren inte känt till åtgärden som utgör överträdelsen kan avgiften efterges. Detta kan exempelvis bli relevant om en bostadsrättshavare vidtar en åtgärd utan att inhämta styrelsens tillstånd och föreningen inte heller på annat sätt fått kännedom om åtgärden.

Avgörandet bör även vara av relevans för hyresförhållanden eftersom den starka presumtionen om att fastighetsägaren kan åläggas byggsanktionsavgiften gäller även i situationer när en hyresgäst begått en överträdelse.

 För mer information om avgörandet, vänligen kontakta Tom Hofset, Partner eller Annie Åsell, Associate.

Mobil: Tom Hofset, +46 (0)72 588 19 93, Annie Åsell, +46 (0)73 800 21 65.

Mejl: th@realadv.se, aa@realadv.se.