Bakgrunden
MH hyrde en bostadslägenhet av Victoriahem som hon sedan hyrde ut i andra hand. I december 2020 sade MH upp hyresavtalet med överenskommelsen att det skulle upphöra att gälla från och med den 31 januari 2021. Dock kunde varken hyresvärden eller MH få tillgång till lägenheten den 1 februari 2021, eftersom andrahandshyresgästen inte hade flyttat ut och dessutom hade bytt lås.
Några dagar senare väckte Victoriahem talan mot MH och krävde att hon skulle förpliktas att avflytta från lägenheten och ersätta skadan.
Victoriahem ansåg att MH skulle ersätta dem för hyran avseende den period som lägenheten inte kunde hyras ut till någon annan. MH bestred och hävdade att hon hade uppfyllt sina skyldigheter enligt hyresavtalet och att de som stannade kvar i lägenheten inte var att betrakta som andrahandshyresgäster utan som obehöriga ockupanter som hyresvärden borde ha ansökt om avhysning av.
Högsta domstolen
HD förde sammanfattningsvis fram följande.
När hyrestiden har löpt ut, har en hyresgäst en tydlig skyldighet att lämna lägenheten. Om hyresgästen inte lämnar lägenheten efter hyrestidens utgång gör den därmed sig skyldig till ett avtalsbrott.
I hyreslagen finns ingen specifik reglering om huruvida hyresgäster är skyldig att ersätta hyresvärden för skada om de stannar kvar efter att hyrestiden har löpt ut. HD resonerade därför kring om hyresgästen, i frånvaro av sådana uttryckliga bestämmelser, kan vara ersättningsskyldig gentemot hyresvärden enligt allmänna kontraktsrättsliga principer på grund av avtalsbrottet. HD hänvisade till tidigare praxis på området (NJA 1993 s. 13 och NJA 2007 s. 519) där domstolen tog ställning till ersättningsanspråk som riktades mot någon som obehörigen nyttjat lokal utan avtal. I de rättsfallen landande domstolen i slutsatsen att genom det obehöriga nyttjandet hade fastighetsägaren undandragits möjligheten att själv använda lokalen och därför uppkom ersättningsskyldighet i ett sådant fall oberoende av avtalsförpliktelse. I aktuellt rättsfall ansåg därför HD att det följer av dessa prejudikat att förstahandshyresgästen åtminstone är ersättningsskyldig på samma sätt som om inget hyresavtal någonsin hade funnits eftersom hyresvärden inte ska hamna i en sämre position gentemot sin kontraktspart.
Vidare konstaterar HD att allmänna principer om skadeståndsansvar på grund av avtalsbrott gäller vid dessa typer av avtalsbrott. Det innebär att hyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för den skada som orsakas av avtalsbrottet samt att principerna om adekvans, ersättningens omfattning och den skadelidandes skyldighet att försöka begränsa sin skada ska tillämpas.
Vad gäller andrahandsuthyrning konstaterar HD att förstahandshyresgästen fortfarande är ansvarig för samtliga förpliktelser enligt hyresavtalet i förhållande till hyresvärden. Det är förstahandshyresgästen som har ingått avtalet med andrahandshyresgästen och därför är den som i förhållande till hyresvärden är ansvarig för att se till att andrahandshyresgästen t.ex. flyttar i tid.
I en situation där andrahandshyresgästen inte flyttar ut, begår förstahandshyresgästen därmed ett avtalsbrott och blir skyldig att ersätta hyresvärden för den skada som orsakas av detta avtalsbrott.
Principen om skadebegränsning innebär att hyresvärden för att inte förlora hela eller delar av skadeståndet måste vidta åtgärder för att begränsa skadan. Det kan inkludera att väcka talan om avhysning mot förstahandshyresgästen. Vidare konstaterar HD att det också kan finnas en skyldighet för hyresvärden att, för att begränsa sin skada, agera gentemot andrahandshyresgästen om förstahandshyresgästen inte går att nå.
Kommentar
Domen klargör viktiga rättsliga frågor som rör förstahandshyresgästers ansvar och hyresvärdars rättigheter när det gäller kvarstannande efter att hyrestiden har löpt ut. Rättsfallet betonar vikten av aktiv handling från hyresvärdars sida för att säkerställa att de kan erhålla fullt skadestånd för eventuell skada som uppkommit på grund av avtalsbrott. HD:s avgörande skapar välkomnande vägledning för liknande situationer i framtiden.
Mobil: Daniel Jönsson: +46(0)72 550 67 41, Simon Lassa: +46 (0)70 924 63 12
Email: dj@realadv.se, sl@realadv.se