Den 1 januari 2023 införs nya regler som avser att stärka det rättsliga skyddet för den som köper en nyproducerad bostadsrätt. Anledningen till lagändringen är bland annat att privatpersoner som förvärvar nyproducerade bostadsrätter, s k förhandstecknare, tar en stor privatekonomisk risk samt, enligt dagens reglering, har ett bristfälligt skydd i förhållande till konsumentskydd som finns på andra marknader. Lagändringen kommer således även innebära högre krav på byggföretagen såväl som bostadsrättsföreningar när de ska lämna erbjudande om förhandsavtal.

De nya reglerna innebär bland annat:

• ökade krav avseende den information som ska tillhandahållas förhandstecknaren, såsom information om under vilka förutsättningar föreningen har möjligheter att rikta krav mot byggföretaget för fel eller dröjsmål, information om vilket inflytande, direkt eller indirekt, som byggföretaget eller andra utomstående har i föreningen och information om privatekonomiska risker som är förknippade med förhandsavtalet samt information om potentiella fysiska förändringar av bostadsrätten m.m.,
• att förhandstecknaren ska medges en betänketid om sju dagar vid erbjudandet om förhandsavtal som ska innehålla samtliga avtalsvillkor,
• att tiden för när upplåtelsen ska ske inte får anges i ett längre intervall än tre månader (ett kvartal), och
• ökade krav på förhandsavtalets avtalsvillkor och innehåll såsom uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus.

Följden av att intervallet för den beräknade upplåtelsen överstiger ett kvartal eller om förhandsavtalet brister i avtalsvillkoren har lagstiftaren ansett vara att varken föreningen eller förhandstecknaren ska vara bundna av avtalet. I det fall förhandstecknaren inte medges betänketid eller om informationen som lämnas tillsammans med förhandsavtalet är bristfällig ska emellertid föreningen vara bunden av avtalet men inte förhandstecknaren. Beroende på vilken brist som görs gällande blir alltså rättsföljden olika. Dock får mindre brister i den information som ska lämnas tillsammans med förhandsavtalet inte åberopas som skäl för förhandstecknaren att undgå bundenhet.

En annan konsekvens av det stärkta skyddet är att de ökade möjligheterna för förhandstecknaren att undgå bundenhet av förhandsavtalet kan riskera att försena byggstarten med anledning av att försäljningsprocessen kan dra ut på tiden, vilket inte endast har en negativ inverkan på byggföretagen men även övriga förhandstecknare.

Kommentar

Lagändringen innebär ett stärkt skydd för den som förvärvar en nyproducerad bostadsrätt, men samtidigt kommer regleringen leda till ökade transaktionskostnader för både byggföretagen och bostadsrättsföreningar vid upplåtelser av bostadsrätter. De ökade möjligheterna för förhandstecknaren att undgå bundenhet kan vara ett naturligt steg för att stärka konsumentskyddet på marknaden, men på samma gång riskerar regleringen att leda till oförutsebarhet avseende tecknade förhandsavtals giltighet vilket kan påverka såväl byggföretagen, övriga förhandstecknare och bostadsrättsföreningar negativt.

För mer information om avgörandet, vänligen kontakta: Fanny Davidsson, Senior Associate, eller Emelie Bergman, Associate.

Mobil: Fanny Davidsson: +46 (0)72 373 03 54, Emelie Bergman +46 (0)72 588 90 99

Email: fd@realadv.se,  eb@realadv.se