Lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. upphävdes den 1 mars 2010 och som vi har lyft tidigare i artikeln ”Dags igen? – Lag om förvärv av hyresfastighet” innebar lagen en stor administrativ börda, både för fastighetsbolagen och det allmänna samt betydande tids- och kostnadsförluster. Nu är dock lagen på tapeten igen efter en ny statlig utredning.

Enligt utredningen är syftet att skydda bostadshyresgäster mot oseriösa överlåtelser av hyresfastigheter och hindra att den svenska fastighetsmarknaden utnyttjas för brottslighet. Nedan följer en översiktlig sammanställning av utredningens lagförslag.

1. Krav på anmälan och granskning: Lagförslaget kräver att överlåtelser av hyresfastigheter anmäls och granskas enligt lagens bestämmelser.
2. Definition av hyresfastighet: Hyresfastighet definieras som fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet, och tomträtt jämställs med fast egendom.
3. Förvärv av bolag m.m.: Lagens krav på anmälan och granskning gäller även förvärv av aktier i privat aktiebolag och andelar i handelsbolag eller förening som äger hyresfastigheter, om förvärvaren får ett bestämmande inflytande över bolaget eller föreningen.
4. Anmälningsplikt: Den som förvärvar en hyresfastighet måste anmäla förvärvet till den kommun där fastigheten är belägen, senast tre månader efter förvärvet. Anmälan kan också göras före förvärvet.
5. Kommunens beslut: Kommunen måste inom 25 arbetsdagar, eller senast tre månader om nödvändigt, besluta att antingen lämna anmälan utan åtgärd eller skicka den vidare till hyresnämnden för granskning.
6. Hyresnämndens granskning: Om anmälan går till hyresnämnden, måste förvärvaren ansöka om förvärvstillstånd hos hyresnämnden.
7. Beslut om förvärvstillstånd: Hyresnämnden kan besluta att avslå ansökan om förvärvstillstånd om följande villkor inte uppfylls.
   1. förvärvaren inte visar att förvärvaren har ekonomiska och praktiska förutsättningar att förvalta fastigheten,
   2. förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att förvalta fastigheten och hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk som de boende enligt lag har rätt att ställa,
   3. det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden, eller
   4. det kan antas att förvärvaren med hänsyn till sina personliga eller ekonomiska förhållanden är olämplig att inneha fastigheten. I annat fall ska hyresnämnden besluta att ge tillstånd till förvärvet. Ett tillstånd till ett framtida förvärv gäller i ett år från dagen för hyresnämndens beslut.
      
      Annars ges tillstånd som gäller ett år från beslutets datum.

8. Ogiltighet: Om ansökan om förvärvstillstånd avslås, anses förvärvet ogiltigt.
9. Sanktionsavgift: Kommunen kan påföra en sanktionsavgift om lägst 50 000 kronor och högst 5 000 000 kronor om förvärvaren inte gör anmälan enligt lagen.

Den som har en relativt klar bild av hur den tidigare hyresförvärvslagen såg ut upptäcker snabbt att likheterna i det nya lagförslaget är påtagliga.

Kommentar

Återinförandet av en lag som i stort inte skiljer sig från den tidigare hyresförvärvslagen från 1975 ger upphov till frågor om huruvida de tidigare bristerna i lagstiftningen har adresserats på ett effektivt sätt.

En grundläggande utmaning var den administrativa bördan som såväl fastighetsbolag som det allmänna ställdes inför. Anmälningsplikten ledde till en betydande administrativ börda och ökad byråkrati för fastighetsaktörer. Vår bedömning är att liknande administrativa utmaningar skulle uppstå om den nya lagen träder i kraft.

Tidigare var många kommersiella fastighetsöverlåtelser villkorade av att förvärvstillstånd gavs enligt den gamla lagen. Om den nya lagen införs kommer detta osäkerhetsmoment återinföras

Det är också viktigt att överväga hur den nya lagen kan påverka fastighetsmarknaden i stort. Ökade transaktionskostnader och längre handläggningstider kan påverka investeringsviljan inom segmentet.

Med tanke på de negativa effekterna som återinförandet av hyresförvärvslagen skapar, är det en förutsättning för lagens rättfärdigande att misskötsamma fastighetsägare är ett reellt problem. Avseende den problembilden skriver utredningen följande:

”förekomsten av ärenden hos hyresnämnden som handlar om misskötsamma fastighetsägare är, och har under många år, varit låg. Dessa siffror ger i vart fall inget klart stöd för att omfattningen av misskötsamma fastighetsägare är särskilt hög.”

Mot bakgrund av att utredningen lyfter att misskötsamma fastighetsägare inte är vanligt förekommande har vi på Real svårt att förstå behovet av återinförandet av hyresförvärvslagen. Vi välkomnar alltså inte en ny hyresförvärvslag. Vi ser då hellre att möjligheten att tvångsförvalta fastigheter stärks när en fastighetsägare missköter sin fastighet, än att en hel bransch straffas.

Mobil: Daniel Jönsson: +46 (0)72 550 67 41, Simon Lassa: +46 (0)70 924 63 12

Email: dj@realadv.se, sl@realadv.se